[主持人]：刚才谈到外地大的开发商进入，可能会改变青岛本地楼市层次比较低的格局，而且对李沧区和城阳区的发展未来前途光明。保利地产作为一线代表，而且张经理是非常成熟的广州市场过来的，怎么看保利玻璃厂项目在四方未来楼市的定位，请谈一下。
保利青岛：我想先谈一下政策房对市区楼市的影响，从数据来看，成交量占80%。但是从这两个区域供应量来看，这一两个月，这个区域普通商品住房的供应量也是严重不足的，与放量供应恰好形成一个鲜明的对比。我们有理由相信，从本地加上外地的开发商进入四方、李沧区域，我们完全可以改变政策房为主的格局。
第二，从区域的发展来讲，我们觉得我们有理由相信，从政策性住房和商品住房来讲，面对的客户群相对有本质的区别。开发商从设计、户型，会展现一个不一样的地方。但是这两个区是青岛楼市进步比较晚的地区，所以在价格上有相对好的性价比。你可以选择一个知名开发商打造的高档楼盘，所以成交量会有一个质的飞跃。
广州现在是很成熟的华南板块，当然这个位置是属于广州的南郊，相对远一些，但是实际从整个广州的辐射范围来讲，比例还是恰当的。当时做的时候也确实比较辛苦，但是后来随着这个趋于大量的新盘供应，供应量增加很多，现在回头看那个量是无法想象的。但是正是这个量带成熟了这个区域，大家形成集群效应，现在这个区域成熟了，反而会形成群居的效应，大家都觉得那个地方成熟，这个区域成熟包括周边时候商业、医疗、教育的配套，已经完全可以达到和市中心相同的水平，但同时它的环境相对没有这么拥挤和喧闹，会驱使更多的人去置业。
四方和李沧板块借助“拥湾发展”的契机，沿胶州湾这块相对发展是比较薄弱的，现在拥湾发展战略，这个区域的楼市是万事具备，只欠东风，只是欠开发商一把火，把品质做上去。我们可以淡化区域的影响，我们开发商一起扎扎实实把产品做好，我相信客户群还是不太一样的。买政策房的客户可能不会买你的商品房，可能会分流一部分，但是从一般客户，从开发商打造的中高端产品来说，客户会做选择。
保利青岛：关于区域距离的概念，我觉得有两个原因，一个是实际的距离，一个是心理距离。在青岛这个地方，是由于城市辐射力的问题，如果在北京，开一圈可能要一个，这一个感觉都在市区。但是在青岛，可能过了5一线可能会断带，像可能有台东的商圈、李村的商圈、但是中间是有断裂的。你感觉像出城了，心理距离感觉很远了。所以还要告诉他们，未来的城市中心在哪里。因为开发商可以告诉他一个未来，可以告诉他未来城市发展方向在哪个方向，现在在这个地方四方也好、李沧也好，可能比较偏，但是环境可以改变的，可是位置不能改变。区域好了以后，优势就可以体现出来，这个东西有时候是需要时间去消化的。
保利青岛：关于拐点论的看法，我想补充两句。建设部不提倡拐点论的说法，目前中国宏观经济层面，提出这个话从宏观调控角度来说，国家不希望房地产有大的起伏。个拐点是价格拐点，就是价格下跌了；一个拐点是高等数学里面讲的拐点，更多是涨幅的变化，可能原先是一条直线，现在是一条比较平滑的直线，我个人更倾向于第二个说法。
实际上房价即使扣除CPI因素，但是从房价看到这个价格来讲，其实是往前走的。
第二，刚才龙总说的供需关系，如果从城市化进程来讲，农村人口不断涌入城市，量还是增加的。现在需求和供给都在增加，现在因为北部区域发展相对慢一些，现在迎来发展的春天，这个区域在目前的阶段，我个人觉得供给有很大的未来，但是需求已 过了供应，这样一个涨幅的拐点出现在供给和需求增加相对平衡，直到有一天，供给的增加超过了需求的增加，这个价格会出现一个相对平衡的局面，但是短期内青岛市区北部还没有达到。
[主持人]：很多网友都在关心，是总价的问题，外来人口购买房子的基数不多。就牵涉到一个户型的问题，就小户型大家怎么看？
保利青岛：我们也是把在外地做的经验，考虑到功能，考虑到能够接受的总价，体现更多的使用和产品空间的增值。我们也是相对做出了一些户型比较经济的，因为保利四方晶华玻璃厂项目，是按照国家政策90平米以下的，在这个区域，可能有很多人置业，一房不是不可以住，但是是不得以而为之，选择这种面积比较小的一房作为过渡性选择。但是我们至少把50%—60%的户型作为两房，总体的面积还是比较适用的两房、三房为主，我们把户型做得相对精致一些，便于总价的控制。
先谈这些，主要是学习各位的观点。
[主持人]：谢谢保利张经理。
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