“分类保障”加剧中高端住宅市场竞争

“经济适用房、廉租房、限价房、为‘夹心层’解决的保障性住房，随着政府的分类保障性住房政策的推广和实施，青岛中高端住宅市场的竞争恐怕要加剧了。”一位地产行业营销总监说，这一变化将整体改变青岛城市目前的房价格局，对市场预期造成影响，将会整体影响中高档住宅的房价。其他一些开发企业的销售人员表示，他们已经感受到销售压力很大，尤其是中高档价位的住宅，更有开发企业打算参与到住房保障建设中寻求新的发展机遇。

分类保障稀释市场刚性需求

在采访中，一些地产专业人士表示，青岛市政府把中等收入者划入住房保障体系，这无形中稀释了市场的刚性需求，以往这些人是中高端房价的主要消费群体，他们通过公积金贷款或银行按揭等方式参与商品房市场的买卖，但现在，这部分购房者被“稀释”了。

青岛市房地产业协会会长林民庆说，这两年在住房建设的实践中，青岛一直走在全国前列，住房保障体系落实得也比较到位。就青岛的住房建设如何在全国保持领先的位置，市领导也表示，青岛要在大中城市中率先基本解决中低收入和特困家庭的基本住房需求，率先建立分类保障的住房建设体系，率先形成规范稳定的住房价格机制，率先完善房地产市场监管体制机制，规范市场秩序，率先建立完善动态管理的居民住房信息系统，切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的住房问题，让人民群众共享改革发展成果。

据相关部门介绍，市政府下一步将实施分类保障，增加住房有效供给，推进住房保障体系建设。具体措施就是增加中低价位、中小套型的住房供给，使土地收益更多惠及群众，政府重点抓好廉租住房、租赁住房、经济适用住房等建设，着力解决好困难家庭和中低收入家庭的住房保障。

一条以“保障”体系建设为重点的，分类解决各收入群体住房问题的政策路线图将登台亮相，也让许多开发企业感受到市场将面临的新的竞争形势。

“政策房”冲击高档商品房

2月份，全国各地已上报各自2008年的住房建设规划。据了解，在二线城市，保障性住房所占比例增大，甚至超过了60%。据调查显示，青岛限价房已占据岛城已售新房七成江山。“青岛保障房的建设力度空前，超出了大多数人的想象。”戴德梁行高层表示。

随着陆续出台的分类住房保障政策的发布，购房者观望情绪再次凝结。记者从市房地产交易中心获悉，2月份青岛市各区域新房成交量普遍萎缩，全市仅成交1681套。市内四区新房共成交873套，其中限价房为641套，占市内四区总成交量的73.4%，限价房对商品房交易的冲击创新高。业内人士分析，随着众多限价房项目陆续推出，今年上半年将影响市内四区楼市，或将对商品房市场造成一定冲击。相反，政策房在楼市中唱主角，市内四区2月份限价房销售却集体发力，641套的成交量占四区住宅总成交量的73.4%。市房地产交易中心有关负责人分析，除去限价房，2月份市区商品房住宅仅售232套，比1月份减少182套，比2007年2月减少326套，可见政策房对商品房的冲击达到了历史新高。

此外，单价为6000元/平方米到8000元/平方米的楼盘成交量仅为83套，显示价格高的商品房销售受到冲击。另外，由于限价房热销，80平方米至100平方米所占比例迅速扩大。对此，业内人士分析认为，随着众多政策房项目陆续推出，上半年将影响市内四区楼市，或将对中高端商品房市场造成一定冲击。

高房价地基“松动”？

“我们现在销售压力很大。”在采访中，记者多次听到开发企业销售人员的感慨。某楼盘销售人员透露，他们的中高档商品房，近几个月销售得非常不好。一位专业地产人士告诉记者，随着青岛保障性住房建设的大力推进，部分开发商可能通过各种方式采取降价促销行为，因为他们可以预见未来的激烈竞争不可避免，尤其是在中高端商品房住宅市场，因为青岛这座城市的本身消费能力有限，高房价的基础并不牢固。部分开发商表示，青岛的中高端商品房价不会降价太明显，因为与京、沪、深等一线城市相比，青岛的房价还算比较稳定，但目前楼价停滞，销售缓慢，开发商的销售压力还是很大。他们普遍表示：“就看开发商谁能‘挺’到最后了。”

据了解，青岛商品房购买者的主力还是要靠本地人群购买，而2007年像股票一样连续被拉高的房价，已出现了购买力短期被透支的迹象。而青岛大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房价。“更为重要的是这些保障性住房确实将对周边房地产项目价格产生影响，特别是对地段相近、品质类似的商品房价格产生抑制作用。”一些开发企业的营销策划人员也表示，保障性住房对房地产销售及购买人群的心理效应的影响也是非常明显的，他们现在担心的是房价会否下跌，而不是上涨。

但也有开发商认为，青岛未来房价仍然会有上涨空间，但那将是大房地产开发企业之间的博弈。

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