二手房在线答疑：五年免税是看房产证还是合同

问：营业税和个人所得税的限制是否都是5年？这个5年是按照什么来计算的？房产证还是购房合同？

华邦地产专家答：对转让五年以上，且是家庭唯一自住房的免征个人所得税，五年以内按出售价扣除原价和合理费用后的20%缴个人所得税。营业税分五年内全额交、五年外普通住宅免交。五年的计算以交契税时间或房产证登记时间为准，哪个在先按哪个算，已付的贷款利息可计入合理费用。

问：两个人非血缘和婚姻关系，房产证是否可以变更，挂两个人的名字？

华邦地产专家答：1、夫妻一方婚前的房产，婚后要增加另一方名字的，视为增加共有人，不是夫妻更名，视为原产权人将其份额的50%转让给其配偶，并且要交税；2、按揭期间的房子不能随意变更共有人，涉及到银行贷款方的风险，要经银行同意；3、共有人中家庭成员去世的减去其名字，按继承办，不交税。

问：房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？

华邦地产专家答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房再次交易时无需交纳土地出让金。

问：怎样计算已购公房的公摊面积？

华邦地产专家答：房改房公摊面积的计算以国家规定的测绘政策为准，一般公摊系数不超过1.333。记者百度一下（baidu.com）“房贷”，找到相关网页约8,600,000篇

问：未成年人想做共有产权证，怎么做？

住商不动产专家答：户口与父母在同一本上的则无需做监护公证；而小孩的户口只跟随父母其中一方的，仍需做监护公证。

问：王先生买了一间商铺，曾交过个人所得税，并且在一年以内，问是否可以退税？

住商不动产专家答：王先生购买的商铺属于非住宅，不可以退税，一定要是住宅才可以退税。

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