遭遇政策市场双重挑战　青岛小房企纷寻出路

调控还是调控，观望继续观望，而开发还要进行。在变幻莫测的房地产市场，青岛一些小房地产开发企业纷纷寻找出路，或私募资金或投靠“大房企”，以求在房地产市场领域还能分得最后一杯羹。

小房企排队“卖”项目

关注青岛房地产市场的业界人士，绝不会忽略这个现象，青岛一些中小房地产开发企业正在“排着队”出售自己手中的项目。

合富辉煌青岛分公司总经理王建军介绍说，天泰、青建、海信等一些大的房地产开发企业纷纷接到这样的“示好”，可以说，“小房企”都在排队“卖”项目。“这种迹象从去年年底就已经非常明显了，而今年相关的房地产调控政策和信号更起了推波助澜的作用。”王建军分析，“小房企”的这种行为跟目前的一些调控政策有很大的关联。现在，国土资源部规定，每宗地的开发建设时间原则上不超过3年，有的地方甚至要求在半年内开发；同一幅土地，必须在缴清土地出让金之后方可取得土地证，新一轮宏观调控正日益深入。而行业集中度极低的中国房地产业，在宏观调控中重新洗牌，大开发企业机会更多，“小房企”的生存空间会越小，他们面临着的局面是成本大幅上升，维持艰难，甚至资金链断裂、入不敷出，要么退出市场，要么被并购。各产权交易所的情况显示，许多中小房地产商都在排队挂牌转让股份，强者愈强的马太效应，逐渐显现。

地产市场多重合作“潜行”

在此背景下，早已潜行中国房地产市场的“合伙开发”、私募股权、投资等房地产市场运作模式更多显现。青岛房地产市场上就出现了多方入股投资方与开发企业的合作，也出现了几家开发企业联合开发，再分头销售的现象，购房者也会发现在同一项目开发处，会出现几家售楼处。

地产策划人龙江先生分析说，这种合伙开发模式在青岛由来已久，甚至“炒楼花”的现象也比较普遍。他认为，这种模式在青岛还有一定的空间和市场。王建军认为，虽然同是合伙开发，但味道已经变了。原来的合作是“被动”的，而现在的合作更为主动。以后转让项目，甚至以地块入股的行为会越来越多。

在这样的竞争环境下，行业的运作规则已基本确立，资本向大型房地产商集中，他们在其支持下拿到更多土地，在土地上的开发、营销也更得心应手，大者愈大；而调控政策下，中小地产商特别是“项目式”地产商资金“吃紧”，进入运营“寒冬”。市场必然重新洗牌。

短期行为注定“短命”？

金先生在崂山区某项目处交完定金后，一直心里忐忑不安。他向记者咨询说，这家房地产开发企业是由不同的股东组成的，小区里不同的楼设有不同的售楼处，他担心一旦该项目在前期开发中出现问题或入住后，难以确认责任方，他会遭受很大的损失。

龙江认为，购房者的担心证明消费者正趋向理性，对开发企业的要求也越来越高，这种合伙开发模式一旦出现纠纷，购房者完全可以向签订合同的单位讨要说法。王建军认为，中小开发企业的这种短期的市场行为不会带来持久的生命力，一是合作开发利润摊簿，资源重新配置后和全国性或区域性的大开发企业相比，其短期市场行为注定其“短命”的宿命，长此以往也会被淘汰。

而消费者的担心也不是没有道理，物业管理、小区配套等种种纠纷在这种模式下，都难以解决和得到有效的调解。青岛一位资深地产人士说，地产开发由靠“关系”吃饭到靠资本打拼；由没盖完房子就卖，到比质量、看品牌、拼成本，青岛小房地产企业这最后的博弈，也不会持续太久。

特别推荐

• 更多>>