2008年2月青岛市住宅地产指数报告

——政策房风头正盛 商品房偃旗息鼓

2月楼市从郊区排名来看，崂山区表现最好，也仅以203套成为冠军。一直热了大半年的城阳区本月遇冷，以183套列第二，胶南也出现大幅度下滑，以165套列第三，平度以113套列第四，莱西和黄岛都成交惨淡，没有过百，分别以77套和67套排在最后。整体来看，郊区出现了一种万马齐喑的局面。

从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，由于限价房热销， 80-100平方米所占比例迅速扩大，本月共计成交957套，占到总成交套数比例的57.5%，环比上升了11.5%，（市内四区共成交645套，占住宅总成交套数的73.9%，环比上升了19%，比例较上月再次大幅度提高）这个面积段比例达到近期的最高值，充分显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100—120平方米的户型成交291套，占到总成交面积的17.3%，下降了3.6%，而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为82套和53套。

从价格构成上看，本月继续受郊区热销的影响，单价在3000元/平方米—4000元/平方米成交最多为745套，占到总成交套数的44.3%；6000元/平方米-8000元/平方米的区间和4000元/平方米-5000元/平方米的区间、3000元/平方米以下的区间分别成交了236套、212套、206套、排在成交量的第二到第四位。而10000元/平方米以上仅仅成交72套。

就市内四区来看，本月成交的873套中，4000以下的楼盘成交了557套，占63.8%，印证了市区政策房热销的局面。其中4000到6000元区间成交套数165套，占18.9%，下降5.9%；6000到8000元区间成交套数83套，占8.4%，显示价格高的商品房销售受到冲击。

政策房本月继续冲击市区商品房市场 持币待购现象严重

正如上月所分析的，众多政策房项目陆续推出，在2008年上半年影响市内四区楼市。本月07年底推出的三个项目百通依山小居、瑞金家园、青建•国通嘉园全面发威，加上不公开的康嘉景园的4套，共成交645套，将商品房的销售压制在一个很小的范围内。

本月的两个经济适用住房项目金秋桂园、盐滩村改造工程及两个普通商品住房（限价房）项目锦源秀邸、太平洋心怡公寓进行公开申购完毕，其中经济适用住房项目共830套，普通商品住房项目（限价房）共720套，共计1550套也即将在实现成交，所以还将在未来几个月里对市区楼市产生重要影响，使商品房和政策房双线格局延续下去。在这样的情况下，老盘中依然很少有降低价格的现象出现，还有上调的价格的，而今年春天即将上市的商品房以什么样的价位开盘成为最关键的问题，这将影响到商品房开发商的信心。本月城阳有土地拍卖，成交价格都比较低，而胶南大宗商业地块出现流拍，显示开发商在大背景的影响下，纷纷持谨慎态度。

而对于广大购房者来说，一轮又一轮的“拐点”舆论使他们再也难以下定决心来购房，一个又一个城市的降价消息使他们更加坚定地捂紧了钱袋子，而政策性住房的大面积推出更让很多能达到条件的人吃了定心丸，他们不再关心商品房的价格如何，而将更多的精力投入到如何申请政策房上来。

本月底万科魅力之城二期的宣传会上，万科并没有象人们期望的那样出现价格调整，使很多开发商松了一口气，但加剧了僵持局面的形成，万科本月只成交4套也说明了这个问题，这种局面如何打破，取决于双方的博弈结果。

在目前的楼市中，小户型在整体低迷的楼市中表现抢眼，政策房就不用说了，商品房中的尚东区等楼盘以总价低等优势销售火暴，而下个月百通馨苑、林溪美地等也纷纷以60到90平的小户型为主打，把主要客户定位为年轻人，应该说这是一种很好的趋势。

郊区楼市本月火爆不在

城阳已经连续数月占据整个青岛楼市龙头的位置，本月大幅度下降，而其他区域在上月出现的一个楼盘一支独秀现象不再出现，导致区域成交总量下滑很大。

本月除黄岛和莱西延续了上个月冷清的局面，总体来说，本月很多区域都出现了偃旗息鼓的局面，可能与郊区春节假期时间较长有关和投资客不再出手有关。

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