二手中介深夜街边拉客 记者亲历动荡楼市

一手房面积赠送比例超大

深圳的房价到底有多高？那天在华侨城波托菲诺的丹桂轩吃饭，记者指着窗外的高层公寓问一位刚下飞机的杭州人：“你觉得这房子的二手房多少钱一平方米？”那个杭州人对华侨城的区位也略有了解，沉吟了一下道：“1万2吧。”一桌的人都笑了，这里年前的成交新高是一套湖景复式卖出了每平方米11万元，差不多刚好少加了一个零。华侨城的环境确实没得说，浓荫苍翠遮道，水系星罗棋布，但几年前这里还算不上核心市中心，11万的价格确实惊人。

席上大家说起去年深圳楼市的火爆，一个地产广告公司的朋友介绍说，深圳的房价高到很多人觉得香港九龙2万多元一方的价格非常便宜，竟然组团到香港炒房去了。至于年后的市场，大家都觉得有点迷惘，看不清方向。吃完饭回酒店的路上，汽车行驶在深南大道上，分明看见有两个中介在细雨中举着房源牌，招呼路人看房……

悲喜二手中介 深圳楼市的晴雨表

从不少新闻报道中可以了解到，“去年深圳的楼市可以用两个‘百年不遇’来形容，上半年是百年不遇的热，下半年是百年不遇的冷。”去年年后开春，深圳的房地产市场以惊人的速度不断攀升。国家发改委统计，深圳市新建商品住宅价格在去年1～10月，同比涨幅月均达13.5%，每个月都居于 70个大中城市的最前列。

然而自去年十一黄金周之后，深圳楼市急转直下，面对冷淡的成交量，到了今年年初，继中天置业老总突然失踪、长河地产直接宣布关铺的报道后，金地置业、招商置业等拥有雄厚实力和背景的中介也相继传出“门店调整”传闻。到了深圳，我们的感受更加深刻。

晚上10：20，深圳华侨城内的中介公司门店灯火通明，虽然房产中介门店的窗上挂满了欲出售房源的各种信息，但很多门店中只见业务员在忙乱地打电话，难见一名顾客。一些中介公司为了生存，甚至着急到举着卖楼的招牌冲到了公司门口的马路上。

第二天我们来到了最近被各大网站纷纷转载的“让利1000万跳楼抛售”的二手房炒家所在的楼盘中海香蜜湖1号看盘，在看完盘后，另一家早在门口等待的中介公司经纪人为了兜售房源甚至追着我们到了看房的下一站，继续介绍他手头上的房源，其不屈不挠的毅力不得不让我们惊叹。

不过，当天深圳某报的房产周刊的头条文章却认为：开年楼市略显升温迹象。文中说到，三级市场上自住客看房的激情正在提升，种种迹象表明，楼市交投双方于鼠年开年都在尝试入市，今年1月份拿到预售证的项目有10个，2月份已拿到预售证的项目有5个。但同时文中引用专家观点，认为在现有投资动力不充分、房价不明朗的情况下，强力置业者选择弃市。对于普通置业者而言，目前的房价仍然过高，超出了他们所能承受的范围，加上金融支持力度不高，故而参与市场的能力和动力不足。

售楼处人气清淡，买房送家具还送汽车

“逆市飘红，寒冬扬春！”在同一天的报纸上，我们看到著名的鸿荣源公司开发的熙龙湾的整版广告：2月23日尊崇五栋盎然发售，山海景观第一排，150%实用率，超大赠送面积的产品差异性，实乃高端客户终极置业的最后选择。

有别于二手房的明降，一手房开发商相对含蓄，而各种间接降价，被众多楼盘所采用。我们发现，除了送精装修、送家电外，几乎所有的楼盘都打出包括打折、抽奖、赠送面积等各种促销方式。最牛的宝安某楼盘，买房就送一辆宝马车。 然而，售楼中心仍然萧条寡淡。究其原因，一位售楼小姐坦言，“去年下半年，银行开始收紧贷款，政府打击阴阳合同并限制香港居民买房，一系列地产新政让不少炒房人目前看不到升值的空间。”

拿中信红树湾来说，去年4月份楼盘以27000元/平方米左右推出三期房源时，开盘当天就劲销72％，之后红树湾连续加价到了35000元/平方米的均价；而到了去年10月份，楼盘以45000元/平方米推出四期景观位更好的房源时，销售至今却才卖了30%不到的量。

在深圳一个高档精装修住宅样板房内，一位漂亮的销售小姐说：“这个月是我们的推广月，你们现在在样板房里看到的所有家具、饰品都是送的，这些家具全都是意大利顶级品牌B&B哦！”而对于折扣，小姐说：“我们的折扣不高，也就97折的样子。”要知道，现在杭州97折可是要托多少关系才能拿到啊。

面积赠送充满诱惑 “混搭”社区渐成主流

杭州今年1月1日起，关于阳台面积计算的新规定在杭州正式实施，这个名为《关于阳台建筑面积测算的规定》的文件对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定。根据该规定，目前杭州楼市十分流行的入户花园，面积如果超过8平方米，就要按全面积计算。杭州“送户型”的手法受到了抑制。

其实在深圳，这种“买就送”的手法很流行，甚至有些楼盘中，一套90平方米左右的住宅，光是露台就能送40平方米，排屋别墅则基本上达到面积“买一送一”的程度。以一套香蜜湖1号的高层公寓为例，280平方米的面积，赠送多达160平方米。一套房子里有四五个挑高的超大空中花园和半室外空间，不仅使用起来极为诗意，而且合算得让人不忍释手。

排屋+高层的混搭社区这一两年来在杭州很流行。而在深圳，在严控别墅用地之后，这种混搭做法已成为高档住宅的标准做法。我们参观的中信红树湾、鸿荣源·禧园、香蜜湖1号、中海·大山地等楼盘，都是周围一圈高层或多层，中间放置排屋的做法。

拿较早开发的中海·香蜜湖1号来说，这个当时全深圳土地标王，在购买土地的时候，政府就已经对地块的实用性能做了规定性的约束，就是一定要建高层。排屋和别墅陷入高层包围中，私密性怎么保证？中海在排屋区运用了局部垫高，并用前面三排联排别墅用了第四排叠加别墅来封闭高层的视野，虽然高层住宅能够看到前面三排的屋顶，但是不能看见室内活动，有效的保护了前面三排价值量最大的产品。

而第四排，原则上可以建多层洋房与叠加别墅两类产品，中海选择了价值量更高的别墅，一是因为保护整个项目豪宅的品质，二是减少项目内的人群阶层，用这种珍贵性来淡化第四排叠加别墅的私密性不强的问题，第五排的高层，则做了一栋复式与一栋平层，都是大户型的，最小的户型也在130平方米以上。

海景、 高尔夫和大会所 楼盘主力卖点

一提到高尔夫住宅，人们往往会想到别墅，似乎只有低密度物业才能和贵族化的高尔夫运动相匹配。而在深圳，由于高尔夫运动的普及（深圳有13个高尔夫俱乐部），中产阶级正在加入打球阵营，许多高层豪宅都打出“高尔夫景观住宅”的牌子。中信红树湾就是这样一个典型的高层+排屋的高尔夫景观住宅，从样板房向下望去，西面的沙河高尔夫球场铺陈出无边无际的葱绿，点缀着小丘、湖泊、溪流和红色筒瓦顶的别墅，远处还露出深圳湾的一角水面，气势极为开阔。

澳大利亚柏涛的主创设计师赵国兴介绍说：购买排屋的人大多看重高尔夫物业的尊贵感，而购买高层公寓的则很多都是高尔夫球发烧友，特别是一些靠精神、文化挣钱的人群如律师、建筑设计师等，这些精英需要不断提高自己的境界，需要有一个交流的圈子。GOLF概念住宅就是聚集他们的一个载体。

与中信红树湾一路之隔的红树西岸，是海景和高尔夫球场双景观住宅，价格卖到精装修每平方米46000元。该盘整体布局和建筑形体都极为豪阔，但外立面玻璃幕墙的色彩有明显色差，让“豪”的感觉损失不小。位于一幢高层19楼的样板房的确是无敌海景，但下临大马路，噪声大到让人站不住。

红树西岸的另一大卖点是三层挑空中庭的豪华会所。我们去时会所正好在做一场个人画展，从大厅开始环绕着走道放置，在室内游泳池迷离的水波映衬下，显得高贵而迷离。

中信红树湾四期虽然还在销售中，社区内3000平方米的“湾区会馆”已经营业，从商务、交际，到休闲、健身、娱乐，为居住者提供全方位的顶级服务。据了解，中信红树湾已成功引进国际顶级俱乐部营运商——普金国际投资集团，整合众多国际顶级奢侈品牌的“湾区会所”主要提供的服务有：缤纷西岸饭店、爱加丽都西餐、百事活酒庄、中航健身、盈儿特艺养生、ING英语进行时和各种体育活动场所。

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