世茂股份2007年报简评 结算面积减少业绩平淡

2007年度结算面积减少，公司业绩平淡：由于商品房结算面积减少，公司2007年营业收入及净利润同比大幅下降，其中实现营业收入12.41亿元，与上年同期相比减少8.8亿元，减少41％；实现净利润1.4亿元，同比减少37％。截至2007年12月31日，公司总资产31.28亿元，流动资产21亿元，其中存货12.41亿元，占流动资产比重为59％，比较合理；流动负债13.68亿元，其中预收帐款3.5亿元，绝大部分是南京世茂滨江新城项目的预售款项，该项目也是未来2－3年公司利润的主要来源。

如资产注入成功，公司转型为商业地产，2010年后业绩将有突破性飞跃：根据公司2007年7月和10月公告，公司拟向世茂房地产（0813HK）全资附属公司世茂BVI（商业）、间接全资附属公司北京世茂和第一大股东世茂企业非公开发行69,224万股A股分别向世茂BVI（商业）购买期持有的9家商业地产公司100%股权；向北京世茂发行购买北京世茂的华平大厦；世茂企业以现金认购6,224万股。上述定向增发事宜已获得商务部批准，目前尚在运行当中。如此次定向增发成功，公司基本面将发生实质性改变，主营业务将由住宅开发转变为商业地产开发和经营。此次增发向公司注入的12个商业地产项目建筑面积共计400余万平方米，主要分布在上海、江苏、浙江、北京等大中城市，商业氛围浓厚，升值空间大。鉴于待注入的商业地产项目除华平大厦外，大多处于在建和拟建阶段，未来2－3年无法产生规模效益，因此，公司业绩有待在2010后取得突破性飞跃。

公司盈利预测：公司2008年－2010年的利润主要来源于南京世贸滨江新城、昆山世贸华东商城、上海国际大都会项目。南京世茂滨江新城建筑面积共计150万平方米，分三期开发，至今项目仅结算了一期约3栋住宅。由于拿地成本较低（楼面地价0.12万元/平方米），南京世茂滨江新城盈利能力非常可观，为公司未来三年收益提供保障。不考虑此次增发项目，我们预测公司2008年每股收益0.33元，2009年0.50元，2010年0.69元。不考虑此次增发项目，公司目前20.22元的二级市场价格有所高估；如此次增发成功，公司每股净值预测为37.4元，首次评级为增持。

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