2007年11月青岛市样板地产指数报告

——市南均价大跃进　郊区便宜房热销

众多有利房价稳定的消息传来：

本月消息不断，外来大鳄继续进军青岛，虽然还没有新项目展开的确切消息，而本地的开发商也积极寻求各种办法来解决自身不足，亚星、中金陆续传来要借壳上市的消息，未来的激烈竞争将不可避免。

而有利于房价稳定的消息也陆续传来。

首先是整体的环境越来越严峻，温总理在新加坡的表态尤其是“经济房要面对中产阶级，”让大家感觉到明年的调控政策可能还会加强。更为严峻的是，南方深圳和广州出现的价格下跌，尤其是上市巨头低价开盘，大打价格战的消息，让大多数没有经历过房价下跌周期的开发商很是担心，害怕未来也会遭遇同样的局面，所以价格以稳定为主。

本地的情况也有缓解，11月份本来就是传统的淡季，但开盘和促销活动依然不少，显然开发商压力较大

9月地王的出现使很多销售较快的楼盘调整价格，造成10月价格上涨较快。但是，10月底的万达低价拿地进军市北CBD的事件使中海的惊天一拍的影响得到一定程度的制约，大家对地王的担心有一定程度的释放，加上11月20日所拍的三宗地块都是限价房，使众多开发商涨价时应该考虑一下。

但是，必须看到，青岛本地，尤其是市区的供求关系仍然紧张，最大的影响因素是大面积的拆迁依然在进行，导致大量的被动的刚性住房需求，很多老城区的房子被排队疯抢就是最好的证据。

本月举办的二手房大集上，两万套二手房只成交了29套，显然购房者持币待购的心理很明显。

本月最大的利好就是三处限价房1143套开始公开审购，普通购房者终于有了盼头，有可能买到比商品房便宜20%多的限价房。

郊区楼市是否已经真的火起来？

城阳已经连续数月占据整个青岛楼市龙头的位置，本月虽比上月有较大回落，但王者之气依然。我们认为，最根本的原因在于四方和李沧可售楼盘的减少，因为城阳很多楼盘的购买人群中市区依然占了很大比重，如果四方和李沧供应量放大，尤其是经济房和限价房大量上市，则城阳局面很难再维持龙头地位。

莱西平度的成交量在本月异军突起，也很让人感觉有些诧异，尤其是莱西，出现了三个成交过百套的楼盘，堪比10月的城阳。但分析起来，除了价格便宜的因素外，也应该看到，这些楼盘热销的原因是不一样的，莱西的龙泽御苑销售130套延续了上个月热销121套的局面，而名都花园销售117套也算得上延续了10月份52套的局面，这两个项目有一定的持续性。而销售144套的平度福临家园和销售117套的莱西阳光四季两个盘则是积累了前期客户开盘销售，集中网上申报的结果，因为前期这些楼盘没有大的成交，以后会不会持续下去还很难说，尤其是福临家园之所以能冲到冠军，是因为平度楼盘极少，没有竞争对手。当然，莱西作为青岛楼市的价格最低的区域，出现这么多一千多元的热销楼盘，说明价格依然是购房者最敏感的因素。

还有一个重要现象，就是几个超级大盘都放慢了脚步，原来定的年底开盘的理想之城和蔚蓝群岛都要推迟到明年春天，显然开发商既可以有时间来做好足够的准备，而到那时局势可能会更加明朗一些，有利于做开盘价格上的决策，但这无疑增加了目前市场的冷清气氛。

所以现在断言郊区火起来还为时过早，只能说个别楼盘有些热。

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