二手房交易定最低计税价－阻击阴阳合同偷逃税

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12月3日，本市公示了二手房交易最低计税价格方案。方案中的最低计税价格将作为房产交易环节计征契税、营业税、个人所得税等计税价格的最低限价，凡是纳税申报低于同小区最低计税价格的，一律按最低计税价格计征。该方案公示后将于明年1月1日起实施，届时二手房交易中存在多年的“高价评估低价成交”，买卖双方通过“阴阳合同”偷逃税款违法行为将受到严厉打击。

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最低计税价格何时派用场

市地税局有关负责人介绍，对于二手房交易涉及税收的计税价格，征收机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。对于赠与类、遗赠类房产过户，如纳税人申报价格明显低于市场价格且无正当理由的，均按本二手房交易最低计税价格核定征收契税。

按不同住宅定好修正系数

公示方案中规定了最低计税价格房产类型为住宅类(除别墅)用房，划分为三类：包括高层住宅、小高层住宅(总层数在七层以上的楼房)；多层住宅(总层数在七层及七层以下的楼房)；阁楼、车库、地下室、仓储房。对于不同类别的房地产，按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，以修正后的价格作为计税价格征收税款。二手住宅类用房价格标准以2001年以后建设，房型为楼房，楼层以1层为基准，以此为基础作相应楼层、年代调整。

在年代修正系数方面，二手住房的基准房屋建成年代标准为2001年以后建设，因此设定2001年以后建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表：

建成年代   1949年及以前  50～70年 71～79年 80～89年 90～94年 95～2000年 2001年以后

修正系数（%）      65         70        80       85       90        95         100

在楼层修正系数方面，多层二手住房的基准房屋标准为多层的1层，因此设定1层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：

层数     1层  2 层  3层   4层   5层  6层及以上

修正系数（%） 100  103   106   106   103    100

高层及小高层楼层二手住房的基准房屋标准为高层及小高层的1层，因此设定1层的基础指数为100，每上一层系数上调1%，21层(含21层)以上系数为120%，不再修正。其他楼层修正系数情况如下：

层数      1 层  2层  3层  ……  20层  21层及21层以上

修正系数（%）  100   101  102  ……  119        120  

另外，阁楼70%，地下室、半地下室50%。

计税价格可由公式算出

据介绍，二手房计税价格有个固定的公式；计税价格=各区片(小区)内二手住宅最低计税价格×年代系数×楼层系数。

以在售的东海路9号楼盘20楼的一套房子为例，该住宅小区的最低计税价格为20000元/平方米，如果该楼盘明年建成，那么年代系数为100%，那么该套房子成为二手房后，该楼盘为高层住宅，20楼的房子楼层修正系数为119%，计税价格应为：20000元/平方米×100%×119%=23800元/平方米。

公示方案共划分出36个二手房住宅片，并标出了各片区的二手房最低计税价格。方案还单列出285个有最低计税价格的小区(见右侧表格)。这285个小区以单列的最低计税价格作为二手房产成交的最低计算价格，不适用片区最低计税价格。

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