杂话地产：“提高首付比例”吓唬得了高房价吗？

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近日，重庆、广东相继传来消息，按照总行部署，当地建设银行将第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，从8月份开始流传的“银行将提高住房按揭贷款首付比例”的说法得到了证实。

实践证明，“提高首付比例抑制房价”的效果在涨声一片的中国房市面前基本宣告无效。其实，单一的货币政策毕竟是有心无力的。中国房价问题的复杂性并不只在于简单的供给与需求之间的推理问题。

首先，正如易宪容先生所言：住房按揭贷款对房地产市场的影响，既有数量关系也有价格关系，且价格关系更为重要。这就好比买面包，限量供应并不能抵消消费冲动，但提价和降价倒是对消费动力影响明显。换句话说，房贷的利率变化比首付的变化更容易撼动房地产市场。回首这几年，国内住房按揭贷款何以如此大规模扩张？根源怕还是政府的“低利率政策”，在通货膨胀背景下其实约等于“负利率政策”，结果客观上造成了银行债权人的利益向债务人转移。借贷炒房自然成了有钱有势者最好的、最合法的寻租手段。因此，设若银行信贷的价格机制不改变，住房按揭贷款的扩张速度就不会得到有效遏制。

其次，“第二套住房按揭首付比例提高”的新政缺乏起码的可操作性。如果一个人第一套住房没有贷款，那么在购买第二套住房的时候银行根本就不知道他是第几次购房；如果他一次购买5套住房，同时在5家不同的银行贷款，这5家银行都可能默认他是第一次购房……按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子，而当下央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的信息资源去判断一个人有多少套住房。可见，只是银行单方面“抑制房贷规模”，很难真正抑制投资者或投机者，最尴尬的结果就是：想抑制投资者却不知道投资者是谁。

第三，在分税制现实下，高房价的、不可逆的市场化是有利于地方GDP的。市场经济总有一个固有的、相对排斥外在干预的自我调节系统，对于那些资本殷实的投资者或投机者，提高一成或两成首付无疑是扬汤止沸，更何况现在的房地产投资疯狂大多属于“异地投资”（即有钱人在经济相对其所在地而言较差一点的地方投资）。如果为了遏制投资或投机性需求而提高购房门槛，只会让房产市场购买力的释放遭遇梗阻，地方性经济政策能支持吗？

“提高首付比例”吓唬得了高房价吗？房价的归位，早已不只是一个经济问题。“提高首付比例”之于“化解银行风险”的意义怕要远大于“抑制房价”的意义了。

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