我们如何才能控制房价 首要解决廉租房建设问题

目前国内房价持续飚升，尤其是以经济较为发达的沿海地区，北京等大城市为代表。全国较大的36个城市的房价仅仅8月份就上涨了5.12%。由于长期的消费习惯，购买住房总是大家着眼的首要问题。而高房价也给中低收入家庭带来了很大负担。 

导致房价上涨的几个主要原因，我们来先看一下房价的构成。一般来说，粗略的可以认为:

房价=综合成本+利润+税收  

首先，原材料的涨价。从国际市场或者国内市场，钢铁，水泥，等原材料在涨价。这导致了建造房子的成本提高。土地的涨价导致了土地成本提高。据报道“国务院发展研究中心9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购置面积也越来越大。8月份国家发改委价格监测中心发布的《2007年中国上半年房价分析及后期走势预测》明确指出，“开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾”。同时，根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年中报，土地储备（建筑面积）10平方公里以上的不下10家。 ”而且国家新推出的建筑用地没有开发商囤地速度快。导致了土地价格上涨，以至于房价上涨以及供应减少。税率的提高没有缩减开发商的利润，反而是间接提高了房价。然而在高需求的压力下，依然会有人买房的，更加重了购房者的负担。

从另一个角度来看，房价上涨的市场主要推动者是买房的人。目前市场上的需求远大于供给。相比较而言，中国07年的人均住房面积为27平方米，然而作为别的一些发达国家的美国是61平方米，英国，德国38平方米，法国37平方米。而且他们的人均住房面积是按使用面积计算的。这说明我国的住房条件和发达国家相比还有一定的差距，也印证了我国房市的火热。而且我国的房价，也还有一定的差距。上半年，我国36个大城市的房价均价为5696元/平方米，然而美国的平均房价折合在9000左右。我国的房价还是有上涨空间的。

中国虽然GDP排世界第四（有望超过德国成为世界第三）。然而作为人口大国，人均GDP却相对较低。06年GDP总额前四名的国家美国，日本，德国和中国的人均GDP分别为43995$,38533$,34679$和中国的2042$。所以在国际化的进程当中，中低收入者的买房压力比别的国家要大的多。

对于我们来说，想要抑制房价，控制房市过热。原材料涨价我们没有办法，税收方面的调整对房价作用有限。我们还可以做的就是提高供给和降低需求量。我列出了一些比较成熟的对策和一些我自己的想法：

1、首先，目前应该大力发展廉租房。

“廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭（及其他需要保障的特殊家庭）提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准的一项政策。”廉租房主要是针对低收入者，让买不起房子的人能住上房子。需要有力度的执行下去和规范化中间的一系列流程。

2、其次，大幅度加息。

控制资金流动性和控制信贷，让投资者有更多的选择，分流房市资金，控制房市投资过热，也可以有效的控制通货膨胀。但是会打压消费。不过就GREENSPAN在新书中的偏向,还是认为控制通货膨胀比经济发展更为重要的。

3、规范二手房交易和房屋出租等体系。

随着大规模城市化进程的接近尾声，房地产一级市场的规模会越来越小，而二级市场交易所占份额则会越来越大。在欧美国家，二手房市场的交易份额大多要占到整个市场份额的80%以上。而我国的二手房交易效率很低。为抑制房地产投机，增加了在市场的流通环节，对二手房交易也有抑制作用。然而更重要的是，应该完善一整套方便的交易体系，来提高二手房交易效率，间接的提高了房屋的供给。

一个国家的房屋租售比例大约在1：200左右，而北京只在1：350。传统的消费观念让大多数人不愿意租房过一生。然而也有体系不完善，过程很繁杂，市场不稳定等原因。印象很深刻的是，在美国情景片《FRIENDS》里，一个人打算租一个房子，并住在里面，所有手续差不多5分钟就办完了。基本上就是签个字，和银行卡挂上钩就能拿钥匙了。这说明在发达国家的房屋出租非常完善和方便，类似国内的一些快捷酒店的模式。

4、延长房屋使用寿命

我国的商品房的使用寿命是50到70年，然而实际的大多数都才在30年左右。这导致了许多房屋购买者在1，20年后又要买新的房屋。增加了对房屋的需求。欧美发达国家的房屋使用寿命普遍高于我国，美国为80年，挪威为70-90年，英国最长，为132年。而且许多房屋确实在许多年后还可以使用。不仅仅是提高房屋质量，还要提高配套的一系列措施，例如外观，公共设施等的更新。我国70年代建造的住宅楼，现在所剩无几，就年80末，90初的房屋现在看起来的设计也非常过时了。然而73年建的老世贸，在如今看来依旧是非常的现代化。所以房屋从设计，建造质量，后期维护和质量监管部门等方面下手，全面延长实际使用寿命。虽然这在短期内会提高房价，却能在长期很大的降低购新房需求以及节约能源，材料。

5、对新建房屋使用寿命分类。

真正叫嚷买不起房子的人，是把房子当作消费品的。然而作为房子，同时拥有了投资品的属性，使得买不起房子的人更买不起房子。作为保护中低收入者，应该为他们提供的是“消费品”房子，而不是一味的提高“投资品”房子。举例来说，对新建房屋使用寿命大致分为两类，70年到期和15年到期。在不影响质量的同时，建造15年到期的房子可以节约一部分的成本。而这些15年到期的房子，不具备长期使用属性和良好的投资品属性。直接导致了需求量大大的下降。而且只有15年的使用寿命，其本身价格也会比普通房屋低很多。因为它的需求小，成本低，价格就会低很多，就可以让那些买不起房子的人能买的起这样的房子了。

与此同时，那些有70年使用寿命的房屋，在一部分资金分流出去后，需求量也会下降。只有投资者和想要长期持有者才会继续钟爱这样的房子。也会降低需求量，从而抑制房价。

而在15年的使用寿命到期后，又有新一轮的购房趋势。不仅使现在房市里的资金分流到了未来，也可以促进缓解未来可以预料到的房市不紧气。具体实施起来，比如可以限定开发商必须按比例建造这种房子，其利润损失部分可以部分的由70年使用寿命房屋购买者来承担，进一步控制投资过热，并能对缩减贫富差距起一定作用。

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