《物权法》虽通过纠纷仍然频现 业主权利需保障

3月29日，苏州市民在观前街新华书店阅读《物权法》一书。 近日，人们期待已久的《物权法》在苏州市各新华书店上架，吸引了众多市民前来购买。中新社发 王建康 摄

1日，记者参加了广东清远市区某大型住宅小区业委会成立大会，亲身体会了成立业委会的艰难。上午九时半，尽管筹备会成员早早在住宅大门口张贴召开成立大会有关规定、时间，准备相关资料、票箱，但住户仍是三三两两地来到会场投票。

正式选举前，会场一位女业主认为筹备会办事不透明，没将议事规则予以公布，还认为委员会委员有薪水的，与筹备会委员进行争论。委员会一负责人反驳道，筹备会委员全是义务的，所有的章程、议事规则均按相关规定制定。会场上还有相当部分业主对业委会持不理解不信任态度，也有相当部分业主不知道业委会是干什么的。

据筹备会一负责人介绍，成立业委会必须有全体业主三分之二的业主参加投票，因为住在小区住户彼此交流机会少，加上平时工作时间也不一样，要召集开会并不容易。当天，三百八十多业主的小区仅来了几十人，仍无法达到所需的三分之二票数，筹备会只好决定上门逐个投票。

据了解，小区成立业委会，通常首先需要成立一个筹备小组，小组成员一般由业主代表、所在社区领导、开发商及物业公司代表组成。筹备小组成立之后方可决定如何召开业主大会，推荐业委会委员，制定业主公约和业主代表大会章程等事宜。

而目前,一些小区建成之后，或是开发商走人，或是开发商自行管理，导致没有一个有力的牵头人来组织建立业委会。而且通常情况下，小区的前期物业由房地产开发商负责，由开发商指定或选择物业公司负责小区的管理。日前，清远各主要房地产公司基本上也都有自己的物业公司，自己开发自己管理的情况占了相当大的比例。这样的“亲属”关系也导致了小区的业委会“难产”。

一居委会主任还告诉记者，下辖大大小小近七十个楼群，现成立业委会的仅几个。物业管理公司因管理不到位，业主于是拒绝缴纳管理费，物业公司收不足管理费自然无法提供足够的管理和服务，物业公司提供服务差导致业主再度不交管理费，彼此形成恶性循环。

对此，记者采访了清远市建设局房地产业科负责人，他认为成立业委会对广大业主是有利的。当业主利益受损时需要法律诉讼，可以代表业主起诉开发商或物业公司。特别是从今年二月份起，业主与物业公司协商，物业管理费是按照市场价格约定，而不再按物价部门指导价执行。该负责人也提醒物业公司在购楼时就要与每一业主签订前期物业管理费协议，让业主认可物业管理费和服务条款，杜绝今后双方引发收缴争议，如今后业主不交纳管理费的，物业公司按协议起诉业主。另外，如目前管理费收费太低，或业主不交费难于维持正常运转的，该撤退就撤退。

据悉，今年三月十六日，中国第一部《物权法》全国人大以高票通过，其中第七十五条明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。《物权法》八十三条规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。中国民法学会理事、四川大学法学院王建平教授王建平认为，既然能以自己名义制止侵害或请求赔偿，当然就能以自己名义起诉。法律首次直接赋予了业主大会和业主委员会诉讼主体地位，从此业主大会和业主委员会可以原告身份出现在法庭上。

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