今年楼市不会有拐点

任志强

“地产思想者”的称号似乎比“华远集团总裁的头衔”更适合任志强的身份，他一向以“敢说”闻名地产圈内，从“地荒论”到“为富人建房论”、从土地供应到福利住房再到“房产品牌就应该暴利”，任志强几乎每个月都有“意见”喷发。早在2002年，华远地产就开始了对业权的探索和研究，而后开了京城物业权益划分的先河，起到了很好的示范作用，也得到政府和部分专家的首肯。随着今年"两会"的热烈召开，《物权法》草案高票通过，华远地产"业权分配"在这个时候也因与"物权法"内容的贴近，以及具有推广、借鉴价值的多年实践成果，再次成为房地产业与社会交汇的又一个热点话题。

近日，搜房网北京主编董宛专访了华远集团总裁任志强，任志强从《物权法》谈到"华远业权分配"以及对楼市”拐点“的看法。

华远“业权”与《物权法》关于建筑物区分如出一辙

董宛：《物权法》正在审议，而且《物权法》里也有关于业权以后的公平、公益这种分配的原则和精神，华远在这方面的时间可以说是非常早的，我们查了一下，好象目前为止两个项目的收益也有400多万，当初为什么那么早注意到了业权的方向？而且和现在《物权法》的精神比较吻合。第二，因为大家关注的热点，老百姓也好，包括很多开发商也好，当然也有很多开发商在抓紧时间把一些东西宣布，有一个赶车的现象，比如主流未来还是要符合这个精神，能谈谈华远的最新时间成果和经验吗？

任志强：《物权法》每个人都认为最主要是保护物，其实保护的不是物，而是保护人权。第一条说的是权利人的物，所以物是附属于权利人的。我们在几年以前试着搞了一些业权的探索，就是要解决《物权法》里面关于建筑物区分的这一节，而建筑物区分这一节里面很重要的一个就是保护购买者或者消费者拥有物的权利。我们实行的业权实际上是把现在《物权法》里有关建筑物区分这一节中，如何划清哪些是公共财产，哪些是私人财产，哪些是开发商财产，哪些是消费者的权益，分清楚在没有《物权法》之前，我们用的是契约的办法，就是用契约来约定开发商的权益和消费者的权益，尤其是在公共分摊的面积，在我们产权证上是没有的，产权证上只有一些可以分摊的公共部分，但是不可分摊的公共部分却没有在产权上表现出来，但它在整个社区中也成为属于消费者的权益，也包括人房部分，包括了地面停车场部分。

任志强：在我们的执行过程中，凡是我没有交纳土地出让金，产权不是明确规定可以进行销售的部分，都归消费者所有。它就解决了我们《物权法》中现在的两种说法，一种说法有约定的重新约定，那么我们实际上是在销售前算清楚，销售的时候说清楚，告诉消费者哪个是你的，哪个是我的，这就是要有约定。另外一个在《物权法》里明确规定的是共有共用的产权部分，在我们的业权契约中叫做不可分割部分，那实际上就把它事先做了一个界定。现在我们认为《物权法》没有作决定的实际上是如何分配共享的部分。我们现在实行的是按照比例份额，把所有的附属面积都随着主产权的面积进行分配，就回避了共有份额的分配问题。

任志强观点：中低收入人群就不应该挤进来买商品房

                        我为穷人呼吁了8年 北京房价会再挺13年

                        供不应求情况持续 中国房价将再涨十年

《物权法》出台有利于推进“业权”制度

任志强：那么《物权法》实际上并没有提到这一章节，没有提到这么细，那么可能在以后执行的过程中，仍然会存在很多问题。比如说一个楼里头，你有一套一室，我有一套一室，但是你的一室是60平米，我的一室90平米，我比你多了一半的面积。那么，可是如果没有一个好的办法的话，是没有办法去分配它，所以等于说一室你出一个人去选，我也出一个人，权利是相等的，这就会在利益分配上产生矛盾。比如你刚才说我们已经实行了两年业权的收益结果是成倍增长的，去年的分配和今年的分配实际上差了将近一倍的数字，但是怎么把这个共同收益的钱分配到每一家每一户，实际上就是用业权，我们现在所执行的业权的办法。如果按照《物权法》的说法的话，实际上是没有办法进行分配的。比如说电梯里的广告，所有人都用电梯，但是你不能说楼上的人说，我这个电梯广告在我这看的时间最长了，楼下的人看得最短了，有些人说一层的我不应该交电梯费，有人说电梯里头广告钱我得分，那不就麻烦了？所以为了解决这些问题，我们是按照用实平面积的比例，这样的话就可以聚集到每一单位、每一户，两个不同面积的一室都有差别地进行最后的收益分配，这样公共的停车场、人分、楼面广告、维权的广告、电梯的广告以及所有的服务而产生的公共利益的收益，都变成了所有人共有。我们就是从保护人权的角度出发，就是业主应该有这个权利出发，而事先在《物权法》没有出台之前，就实行了自己的业权制度。我想《物权法》的出台，最后将有利于我们推进这项制度，也会促使全行业都执行这样一个制度。

任志强：我们几年以前实行的时候，虽然很多开发商说赞成，但是大家没有具体实行。因此，可能在后期的物业管理中就出现了很多的矛盾。而我们实行了几年之后，大大减少了物业管理中的矛盾，在权益清晰的情况下，权益能得到保护的情况下，有约定总比没有约定强。那么有明确的分配方法，而且在所有不同的楼盘里头所有使用的公式和规则是一样的，这就给人一个更加公平的概念。《物权法》实际上要求的是所有的权利平等，不管你是国有资产，是非国有资产，还是其他资产，权利是平等的。这个平等非常重要，我们宪法中原来规定国有资产是神圣不可侵犯，而私人产权只能得到保护，但是在《物权法》当中这两者是平等的。当这两者平等的时候，就是说所有的产权平等的条件不管你是开发商，还是小业主，地位是一样的，这样交易双方才有平衡的自由选择权，不会形成说开发商以大欺小，或者是小业主联合起来就以小欺大，都不会出现这种情况，因为我们事先把规则和分配的原则都讲得很清楚，它处于一个平等的状态下，因此所有的问题是协商解决的，没有说我的物业管理公司，或者说你的物业管理公司就会利用开发商之间的关系去决定我这个产权的分配，而是我事先就告诉你应该怎么分配，所以我们取得收益以后，并不是说开发商我独吞了，而是给所有的小业主共同按比例分配。

任志强：所以我们这套制度已经连续多年的实行中，赢得了所有客户的欢迎，因此，在我们的小区管理中，也很少出现或者很难出现这种社会上经常说的，那个开车堵车库门不让走了，我们不会出现这种问题，因为我们关于车等或这些分配已经非常清楚了，也不会出现说有的人电梯内的广告撕掉，说你也不给我分钱，你为什么在我电梯里贴广告，我们已经让大家明白这个共同收益是大家共同分，你也有一份，所以也不会出现一楼的人不交电梯费，楼上的人要求电梯费多分，不可能，这就是我们产权界定的一个共性程度。而《物权法》就会大大地促进了房地产里头有关涉及到物权分配不清楚，或者说产生矛盾的这些问题。

任志强：但可能还不能解决所有的问题，就是说只说了应该分，没说怎么分，这个可能还要在物业管理条例的细节，或者其他的一些条例细节中去解决。

凡是能实行业权制度的 我们都实行

董宛：您提到一个细节，就是我们知道也有一些声音说，华远实现业权的这两个项目是银都和尚都，是相对比较高端的项目，业主可能本身的民主精神或者对人权精神的趁势比较高。另外您刚才提到一个细节，就是这两年，今年还是去年比前年有一个成倍的增长，这个增长的背后是什么？是支持的人多了，还是作关于怎么分配的原则上，越来越清晰了？

任志强：我们凡是能执行业权的项目我们都执行，我们很多项目因为整体卖掉了，只有一个业主，所以没有业权问题，我们很多写字楼都整体卖掉了，我们其他项目也都同样实行业权制度，凡是能实行的我们都实行，不是说我们仅仅这两个项目，而且这两个项目已经完工，并且已经获得了收益已经给大家分配了，有的还没有完工，有的还没有进行分配。我们之所以产生收益差距是因为第一年不足一年，它可以利用的面积量不大，广告时间也不够长，所以它的收益低。还有一个是尚都实际上它环境还不完整，周边的二期还没有完成，等二期完成了以后，它的车库利用率就会提高了，入住率提高的时候，出库出租的利用率就会提高，所以它的收益就会增长。如果说你这个楼盘旁边还有乱七八糟功底的或者其他东西的话，你广告收益肯定受影响。而且我们很多都是在后期增加电梯里的广告收益，这个一开始是没有的，所以它经的时间加了，经的项目增加了，因此它的经济收入也就提高了。从我们分钱少的时候，也没有业主说不欢迎，所有的业主都欢迎，再少也是全国唯一一家由开发商的物业管理给消费者发钱的，从来没有过，全世界也没见着过。

把《物权法》落实到每一个基础点

 董宛：是之前的一些物业管理中出现了矛盾，触动了你们？

任志强：我们没有那么多矛盾，我们就觉得应该这样。在早期我们和华润在香港上市的时候，他们在香港也有一些项目，那么在通过学习这个管理的过程中，我们就把香港的这一些成熟的制度，叫303监督物法案，我们把它的原则引入到国内来，借鉴，借鉴完了以后，根据中国的情况又做了一些调整，所以我们就变成了一个契约。香港实际上英国的法律已经非常成熟了，大部分都已经按照这种制度，在法律上就规定了应该如何分，怎么分，各自的权利，包括业主委员会和物业管理条例中所涉及到的内容，我们不过是从没有法的情况变化有立法的情况下转换的，所以大部分人还没有习惯。当有了法以后及比如我们的《物权法》出台以后，可能慢慢地会引起更多人开始研究这个问题，过去应该说更多的人是歧视，就是对产权制度的歧视，对人权制度的歧视，对人拥有产权保护的一种歧视，特别是尤其对私有产权，不够重视，如果重视的话，我们会有更多的人去研究这方面的东西，会研究它的立法，会有人更多地关注它，会越来越多的把《物权法》落实到每一个基础点。

2007 房产市场不可能有拐点

董宛：第二个问题，关于拐点，最近比如说的一些论战，比如政策的调整扩大供应等等，老百姓说北京房地产到了一个拐点，这个房地产的拐点理解你们可比较标准，而他们主要还是指房价方面，而且指2007年会成为个拐点，因为最近“两会”的召开，有很多政策的信号，比如过去主要是提高交易成本，现在主要是扩大供应的这种角度，我不知道你怎么看这个拐点？

任志强：我们从来不认为有这个拐点，我从来不认为房地产市场现在这种情况会有拐点，尤其不认为2007年会有一个拐点。增加供给，同时要保证18亿亩，这两个同时出现，我们上一个五年计划应该保证的是19亿亩耕地，但实际上突破了6000多亩。今年划了一条红线，叫保证18亿亩的耕地，增加供给你能增加到哪去？你能拿出多少土地来增加供给？全国的情况看，我们没觉得会大度地增加土地。今年增加供给里头有两个方面，一个增加市场供给，这个增加供给里头特别强调一个叫有效供给，就是很多我们过去的土地是没有办法变成现实的供应量的，就是因为还没有拆迁，还没有市政基础设施改造，那么这个增加的供应量其中很多不是新增土地，而是原有土地，比如提高容积率，把土地的面积充分利用起来，那就要把旧的建筑用地重新进行整理，然后再去提高。所以我们不认为一个命令下来以后，当时就能产生任何效果，去年瞎说70％面积是90平方米，你得规划实现吧？所以可能在今年的下半年可能会出现这种供应量的增加，而在去年当年是不可能的，没有人能有机会去做这个事情。增加供给，你得有增加，你有土地开发周期，我认为这个是中央发出的信号，这个信号最重要的信号是前几年的供不应求对房价出的影响。如果前几年的供求关系是平衡的，用不着增加供给。另外一个供给增加的是低收入家庭保障性的供给，比如北京说要增加两个1000万，这两个1000万实际上都是针对于低收入家庭住房保障体系而产生的，它跟商品房没关系。很多人以为低收入家庭的住房保障体系的住房增加了以后，商品房就会跌价，这是外行人说的话，这么贵的商品房，收入已经决定了你要达到一定程度，有购买支付能力的时候你才能去买商品房，只要你够了商品房的支付能力和购买能力的话，你一定超出了限价房购买的标准和经济适用房的购买标准，你更不符合廉租房的购买标准，和你有什么关系？再增加多少廉租房和你有什么关系？是吧，你不符合标准啊，不是限价房所有人都可以自由买的，也不是所有的经济适用房所有人都可以自由买的，那只是对那些本来就不应该进入商品房的消费人群提供的，所以它和拐点有什么关系？对吧。温总理讲话说说房地产支柱产业，要可持续发展，这怎么叫拐点？可持续发展是占主导地位的，所以和它没什么关系，称为拐点的人可能都不太聪明，我们没觉得从国家政策上会出现拐点，中央政府在提出要长期发展房地产产业，作为支柱型产业要可持续发展，和拐点有什么关系？从人口学上来说我们也没觉得进入拐点，从现有的住房拥有量上也没觉得，每年的折旧量看来要拆大量的房子，要建大量的新房子，也没觉得有拐点，什么叫拐点？我们不懂，我们搞不清楚。

董宛：最后一个问题，回到北京市房地产市场，您认为在重视有效供给的形成方面，您觉得您有什么特别的建议？除了政策中提到的比如限价房、廉租房。

商品房的增加才叫有效供给

任志强：限价房不表示有效供给，廉租房也不表示有效供给，针对于市场而言，商品房的增加才叫有效供给，其他的有效供给都是政府补贴性质，政府的补贴性质一定限制你什么条件才能享受，不是所有人都能享受，怎么叫增加有效供给，它跟普遍的供求关系没有关系。我所指的有效供给就是这个房子或者你供应的土地马上就能盖房子，你不要供应一个土地，三年以后才能盖房子，增加有效供给就要缩短你的行政审批时间，让已经拥有土地在你申报的规划要迅速变成房子，来供应市场，而我们的规划相当一段时间都不接件，不是这个不接件，就是那个不接件，就因为90、70这个问题大概就有3000万左右的没有接件，你延长了审批时间，怎么能增加有效供给呢，增加有效供给不光是增加土地的供应量的问题，而是变成房子大家可以买可能去住，那么中间的审批环节、税收环节、办理环节等等都是对增加供给有影响的，比如你加大拆迁力度，尽早出现拆迁的相关法规，促进拆迁时间缩短，我们大量的土地名义上过去是毛地，毛地供应就是没有拆迁、没有开发的，市政基础设施不完整的，政府对加大市政设施投入量才行，政府要保证拆迁的速度要加快才行，如果这些你都不能保证，那么那些毛地怎么能变成经济效益？投入不了使用，没用。

董宛：有效供给的这种及时的形成，其实我们关注的点，包括您在很多的场合讲过，比如说年轻人的很多置业观念并不正确，有些房子并不是你应该去买的，或者你应该去租房或者怎么样，但这种有效供给的形成，您的关注点这种及时性会有利于供需矛盾的缓解吗？

任志强：如果政府能做到的话，当然会提供更多的房源了。

 董宛：然后突然房价涨了？怕过猛是吗？

任志强：增幅平缓，物价涨了如果你房价不涨就是跌了，你增幅平稳不表示说就是涨钱，比如我们物价一季度是2.7，那么人均收入增长可能六点几、七点几，人均收入如果高于了物价指数的话，就说明你的收入是增加了。房地产也同样，如果房价增幅小于物价上涨指数的话，就说明它贬值，它涨了3％，等于实际上扣去了物价上涨指数，变成0.3了，所以不能绝对性地去看房价涨多少，你还得扣去工资增长，比如算起来，我们没觉得中央想让房地产市场跌，也没有一个文件写着让房价跌下去，所以什么时候出现拐点？增加供给，平抑房价是很正常的，平抑房价是平抑增长的速度，别让它涨得太快了。

延伸阅读： >>>>我来说两句

特别推荐

• 更多>>