搜房博客：楼市的宏观调控，动了谁的奶酪（二）

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三、土地

1.2002年5月9日：国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)

2.2003年2月18日：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量，整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知(7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知)，年底统计，全国撤并整合各类开发区2046个。

3.2004年3月30日：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

4.2004年4月28日：国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。

5.2004年12月2日：国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。

6. 2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

7. 2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

8. 2007年1月16日，国家税务总局发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。

房地产市场一路高歌猛进，伴随我国经济持续快速发展的春风，在经历了2000-2003年的黄金时期之后，其中的泡沫也引起了中央的高度重视。自2003年以来，中央加大了房地产宏观调控的力度；尤其05年国务院下发的“国八条”，标志着宏观调控力度的剧增和房地产“新政”时期的到来。“国八条”发力于：住房供应结构、土地供应调控、住房转让税收、房地产信贷管理、引导住房消费、规范市场秩序、完善市场信息披露、加强经济适用房和廉租住房建设八大方面。政府调控房价的决心由此可见一斑。“国八条”的出台，一石激起千层浪，实施细节尚未到位，已在意识形态领域率先启动；大家众说纷坛，莫衷一是，对房价之走势作出种种预测。但“国八条”除却本身的政策意义，更是中央抛出的一枚试金石；在缤纷芜杂的市场因素中，中央力图寻找房地产市场的软肋和症结所在，以求对症下药，手到病除。

其中，针对5年以内的二手房，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税的规定无疑是颇具杀伤力的。在政策出台数日，二手房挂牌数量激增，但交易量却在萎缩。更多的投资者渴望尽快抛出房屋，而消费者却选择了持币观望；市场上充斥着各种力量之间的博弈，暗流涌动；政府调控市场的第一剂药方得以奏效。

此后，中央调控市场的政策以迅雷不及掩耳之势拉开了帷幕。行政、财政、法规、金融等手段都以空前的力度和密度使出杀手锏，调控领域涉及：土地、规划、销售、物业管理、二手房转让等多个环节，震慑力越来越大。所有的调控都源于“回归理性”的初衷，政府渴望在有效的时间内，迅速平抑虚高的房价。

但是，宏观调控的收效如何？这一问题，大家产生了严重的分歧。发展商埋怨政府的政策不是调控而是打压，对历经数年孕育才刚刚步入正轨的房地产市场无疑有灭顶之灾；消费者抱怨政府的政策过于软化，对迫降虚高的房价收效甚微。但有一点却是肯定的：投机甚至投资的客户信心遭受了空前的打击，炒房炒地行为得到一定程度的遏制。

投资市场最可怕的无疑是持币待购，而且随着股票市场的火爆，更多的资金被卷入了股市。有人说，这不是开发商一个人的冬季。房地产市场上还有谁坚守在自己的阵地？换一个视角观察：调控之后，投机者被剔出，一线沿海城市房价不降反涨，仍然说明了房地产市场庞大的刚性需求难以满足；也看到在中国的房地产市场，是较大的供需缺口导致了房价的畸形上涨，这一市场是深受供求理论影响的正逐步走向成熟的市场经济。

作为市场监督者和服务者的中央政府，在一系列调控措施的观察和评估之后，一定获益非浅。她在市场经济这支看不见的手之外，通过坚定和延续宏观政策的原则，继续深入调控的力度和实效性。06年5月份，建设部关于住房结构“90平方米、双70％的标准”，更是住房结构的一次革命性的调控；这种量化的、具体的，对住房供应结构的强制性规定，体现了国家政策的刚性，也说明政府的措施越来也接近问题的核心，有的放矢。
 
同时，我们也应该看到宏观调控的困难和阻力。2007年1月16日，国家税务总局发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。实施过程中，该项法规遭遇到房地产开发企业的阻力（尤其是没有预提土地增值税额的中小型开发公司），且由于多年累积下来，调查、换算都有一定难度，实施效果可想而知。尽管如此，从中央严查权力寻租、权利腐败（上海、青岛等政治高层的变动），足以看出中央规范房地产市场的决心和力度。

纵观国家调控政策走向：从外部规范走向结构调整，从销售、交易环节走向土地出让环节，从政策性规定走向税收、金融手段，从定性规定走向定量规范，从柔性政策走向刚性法规；面对宏观调控主导的房地产市场，发展商所面前的课题应该是：如何将调控危机转化为发展契机。

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