05地产投诉难题

买房是件高兴的事儿，说明生活质量提高了。买房又是件大事儿，一套房子动辄几十万元，是许多人一辈子的积蓄。

买房人希望物有所值，然而现实却总不令人那么满意：选房被广告忽悠了，看房被销售人蒙了，签合同掉陷阱了，收房被延期了……在这个过程中，让人窝火、愤怒和不公平的事儿太多了。

有人说，买房就是“痛并快乐着”，更有网友调侃道：“想不痛快就装修，想一辈子不痛快就买房。”

相对于开发商拥有雄厚的实力聘请专业律师为其出谋划策而言，消费者的确是弱势群体。然而，如果我们在买房前稍稍学习一点基本的法律知识就会发现，其实有些陷阱轻而易举就能避免，那些看上去挺神秘的花招一点就破。

8月27日的首场讲座，百余名闻讯而来的读者将会场挤得满满的。北京市律师协会房地产开发专业委员会的四位律师到场为大家传授购房“真经”，一个个生动鲜活的实战案例让大家抓紧时间“充电”，现场互动的个案答疑又令许多正被各种各样的纠纷困扰其中的读者找出了维权方案或解决问题的渠道。

十大焦点问题

读者投诉十大问题

物业缩水居首位

本报“律师大讲堂”有7讲涉及房产内容，现场收回读者调查问卷800余份。根据读者的现场提问及调查问卷中涉及的问题统计，发现2005年度法晚“律师大讲堂”读者投诉的房产焦点问题主要集中在10个方面，其中，物业纠纷占据首位。

相对于北京的房地产市场而言，也许800余名读者在实际中遇到的纠纷并不能说明什么问题。然而我们提出问题，是希望通过分析问题、解读问题，让这些问题在2006年不再成为问题。

排名第1·物业

物业服务“缩水”业主拒交费“抗议”

在“律师大讲堂”读者所投诉问题的统计中，投诉该问题的有80余人，在10个焦点问题中占据头把交椅。

事件

吴先生今年2月入住新房，发现只要遇到下雨下雪的天气，房屋就开始漏水。物业维修了多次仍没修好，吴先生开始拒交物业费。

家住海淀某小区的陈先生因长年忍受楼下水泵噪音污染，也多年拒交物业费。

律师点评

应对这类问题，业主们一定要跳出“你服务不好，我就不交费”的误区，正确的做法是物业费该交还要交，但若与物业方面协商不成，可以就物业服务缩水起诉物业公司，要求其按合同约定的标准提供服务或降低收费标准。

排名第2·收房

先交钱后拿钥匙收房遭遇“霸王”流程

在“律师大讲堂”回收的调查问卷中，有63位读者反映曾在收房过程中遇到“霸王”流程，即先交钱再收房。

事件

谢女士今年6月接到开发商的通知去收房，结果开发商要求必须先交齐契税、公共维修基金和半年的物业费后才能把钥匙交给她。谢女士一开始不同意，可对方态度强硬，丝毫不让步，且没有任何商量的余地。

结果许多交了钱的业主都开始收房了，谢女士仍看不到自己的房子。因怕错过收房日期承担违约责任，谢女士最终只得“屈服”。

律师点评

谢女士遇到的问题具有一定的代表性，若购房合同中没有具体约定交接程序，则开发商会有很大的操作空间，比如说先交钱再收房。

今年3月15日北京市正式推行的《北京市商品房预售合同》已经明确约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。可以预见，今后这类纠纷将逐渐减少。

排名第3·广告

售楼广告忽悠人约定不明维权难

投诉售楼广告的“律师大讲堂”读者有59人，占据第三位。

事件

买过房的人被售楼广告忽悠过的，恐怕不在少数。读者王先生说，他当初买房时售楼广告上写得天花乱坠：诸如3米层高，游泳池、幼儿园配套，温泉入室，商场、银行齐全等，让人充满期待。然而到收房时业主们才发现，除了开发商尚未来得及运走的施工渣土堆满了公共通道外，一切都没有到位，而且合同中规定的配套设施开业时间已过去很久，那些理想中的配套设施仍毫无踪影。

律师点评

广告是吸引购房者眼球的一个重要手段，但许多广告上往往会在不起眼的角落里用小得不能再小的字号写上“本广告不作为交房依据”的字样。

为避免被广告忽悠，可以要求将广告内容写进合同或补充协议。

如果不能把销售人员的“云山雾罩”写进合同或补充协议，则基本可以确定这些口头承诺都是信口开河。

排名第4·样板间

样板间暗藏玄机精装修变糟心房

“律师大讲堂”关于精装修房的投诉占据第四位，有45人反映自己买房时遇到了精装修房“大变脸”。

事件

何女士说，她当初就是被漂亮的样板间所吸引，才决定买那个楼盘的房子的。但收房时发现，不仅厨卫用具换了品牌，连房间格局也变了。结果等于千挑万选了一套糟心房。

律师点评

通常情况下，精装修房的样板间可能比实际交付买房人的房屋面积要大一些，此外用的都是好材料和精致的小五金件，再用暖色的灯光一打，样板间就非常漂亮。一般样板间中也不设暖气片等“小零碎”，看起来会显得开阔许多。

“样板间绝非你今后的家”。若想“买到”样板间，一定要将“样板间为交房依据”的字样写进合同，同时用拍照、录像、公证等形式将样板间固化下来。

排名第5·认购书

认购书“偷梁换柱”开发商“吃”认购金

 因为没有仔细看认购书条款，导致掉进认购金陷阱的也不少。“律师大讲堂”关于认购书的投诉占据第五位，投诉人数为40人。

事件

国庆节期间于先生看中了位于朝阳区的一套小户型房子，为了抓住这最后一天的优惠，于先生急匆匆签了认购书并交了3万元定金。后来，于先生因高压线的问题提出退房，定金到现在也没有要回来。

律师点评

目前北京市推行的《北京市商品房认购书》示范文本中明确，认购人同意在支付定金之日起___日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。在实践中曾发现有开发商或销售商将该条款改成“携带有效证件签购房合同”。这样的话，就会使购房者陷入签约的被动局面。

签订认购书并不是签订商品房买卖合同的必经程序。若双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

排名第6·房产证

开发商迟延办证业主损失难获赔

 张先生购买了一套商品房，房产证一直未办下来。在房子升值期间，他因没有房产证失去3次转手机会。现开发商把房产证办下来了，但房子却已贬值。他咨询律师后得知，虽然他可以追究开发商延期办证的违约责任，但却不能追偿因延期办证丧失的转手“收益”。

律师点评

购房人可在购房合同中约定，若开发商逾期办理房产证，每日按已付房款的比例承担违约责任。若商品房买卖合同中未明确约定办证时间，购买期房的，自交房之日90天后起算；购买现房的，自销售合同签订之日起90天后起算。由于开发商的原因，一年后购房人无法办理房产证的，可以主张退房。

排名第7·税费

代办税费有猫腻买主签协议制约

在签购房合同时，开发商往往先说服购房者，使其同意委托开发商代交税费，然后再长时间占用该笔费用。在日后的物业管理中，物业公司可能会用这些税费充抵物业费。

 律师点评

如果没有约定，开发商无权强行要求代办产权证或代收契税和公共维修基金。购房者应在签补充协议时，约定开发商代交商品房税费的最长期限和具体违约责任，从而避免开发商无限期地拖欠交费时间。

排名第8·公摊

合同约定不明确开发商多算公摊

 实际交房时，实测面积与合同约定面积不一致是许多人遇到的问题。通常差出来的面积，多因为加大了公摊面积。因购房人对于分摊原则多不熟悉，所以往往吃亏。

律师点评

购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在合同附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中详细约定公摊的具体部位、面积大小。

排名第9·业委会

业委会没“名分”业主维权底气不足

臧先生是他们小区的业委会成员。因该小区现状与开发商在商品房预售广告中所称严重不符，业委会以开发商涉嫌欺诈为由将开发商告上法庭。但法院最终裁定驳回业委会起诉，理由是业主委员会有权代表业主维护其在物业管理活动中的合法权益，但不得从事与物业管理无关的活动。基于商品房预售合同形成的纠纷并非物业管理纠纷。

 律师点评

业委会是否具有诉讼主体资格一直是争议的法律问题。

今年年底，法院刚宣判的首起业委会状告物业(美丽园小区)的案子，可以说对该问题给出了结论，即业委会有诉讼主体资格。

排名第10·地下车库

地下车库该归谁权属问题待新规

今年7月，永泰园小区因为车库问题发生了流血事件，媒体对该事件进行了报道。该小区一位业主也来到了“律师大讲堂”。

该业主说，当初买房时没有就车库问题与开发商约定，现在开发商一再声明地下车库的土地出让金已经交了，车库未计入小区住宅公摊面积，但是，如果没有会所、车库等配套设施，以后房子能卖出去吗？地下车库作为小区配套设施，应该属于全体业主共有。

律师点评

“物权法”(草案)中提出，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

“物权法”(草案)已经全国人大法工委多次审议，并公开征求全民意见，希望能在2006年出台，让更多老百姓受益。

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