普通房高档房差之毫厘 杭州买卖双方打起测绘主意

普通商品房标准出台后，一手房市场上面积在140—141平方米的这类高档房，被购房者打入了“冷宫”。于是，有些开发商开始动测绘的脑筋，是不是有可能把这类房子的面积降到140平方米以下呢？

这种脑筋急转弯，是因“140平方米”这一限定而生。按照杭州市普通商品房标准，单套户型面积大于140平方米为高档房，不能享受普通房所享有的税收等优惠政策，即不仅要缴纳高出一倍的契税，而且即使在2年后转手交易，仍需按差额征收营业税。对于面积刚好在140—141平方米的房子来说，这样的规定无疑是残酷的，不到1平方米的差距，让这些房子的性质以及交易成本发生了根本性的变化。

“这批140—141平方米的房子很可能存在着‘国家规定的允许误差’，从房地产行业的实践看，这种误差因为施工等原因也是很难避免的。经过实测，或许可以把面积‘还原’到140平方米以下，或许可以去咨询一下测绘公司。”有开发商私下里这样表示，他们开发的市中心某楼盘还有十几套140—141平方米的房子“待字闺中”。即使以面积减少1平方米为例，减少的面积也只占到141平方米的0.7%，也就是说开发商将损失总房价0.7%的销售额，但是可以因此替购房者节省高档房须多缴的1.5%契税，而且还可以降低购房者2年以后转手交易的成本。

“按照国家规定的误差计算公式，140平方米的户型面积存在零点几平方米的误差是有可能的。”杭州市房管局测绘处的陈金富说，“但是，开发商应该很清楚，不是随便找一家关系好一点的测绘公司就能解决问题，目前我们认可的只有房管局下属的两家测绘公司，即杭州市房地产测绘公司和杭州开拓房地产测绘事务所。”

杭州市房地产测绘公司的工作人员也表示：“虽然国家没有明确规定误差的百分比，但是我们的测绘工作要求十分严格，实事求是，测绘结果不可能根据开发商的意见进行更改。”

绿城房产主管工程的项目副总韩波介绍说，通常一个项目要进行两次测绘，首先测绘公司会根据图纸进行预测，预售时候的面积就是按照预测面积进行计算并签订合同的；然后，在交付的时候要再进行一次实测，实测的结果将写进房屋产权证。如果预售合同规定预测和实测的结果大于3%，那么多出的面积就要免费送给购房者。“在实测的时候去做测绘公司的工作硬要把面积降到140平方米以下，至少我没有听说过这样的先例，即使一定要去做，也是相当麻烦的。用契税代缴的方式消解销售不畅不是更便捷吗？”

如果说140—141平方米的房子让开发商着急，那么139—140平方米的房子则让已经下单但尚未交付的购房者有些担忧：实测面积要是超过140平方米该怎么办？这不只是多付1平方米房价的问题，同时还必须多缴纳总房价1.5%的契约。这完全符合预售合同规定的3%面积差，追究起来责任既不在开发商，当然也不在测绘公司，恐怕只好由购房者自己吞苦果子了。但是浙联律师事务所主任戴和平律师认为，这是由不可预测的政策变化引起的，所以购房者可以和开发商协商共同承担多出的费用。

此外，9月1日刚刚开始实施的《浙江省测绘管理条例》明确规定，消费者对房屋面积测绘结果有异议的，有权委托具有测绘质量检验资质的机构鉴定。对于购买了140—141平方米房子但尚未交付的购房者来说，他们会不会掀起申请重新测绘的热潮呢？毕竟多一次测绘机会，就意味着多了一个把户型面积降到140平方米以下的可能。

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