两地块拍出戏剧性结果 土地拍卖给岛城楼市带来3大悬念

编者按   在6月中旬刚刚结束的一次土地拍卖会上，市南区银川西路两相邻的两个地块，楼面地价竟相差2200多元！

这样的结果，不少业内人士大呼“没有想到”。

更有戏剧性的是，A块地的竞得者是华侨房地产，其竞买价格为每平米5120元，这与该公司三年前在香格里拉黄金地段，海门路8号的拍卖拿地价格完全一致，而银川西路的地理位置与海门路8号完全没有可比性。时隔三年，地产格局已然发生了变化，尤其是在国家宏观调控的紧要关头，C地块2900元的楼面地价在一定程度上反映了当前人们对于未来市场的判断。在这种情况下，难道华侨地产的陈老总又要再造辉煌？他又将如何面对二千多元的楼面价差呢？

青岛著名地产评论人龙江先生认为，这一竞买结果，对青岛楼市今后的房价走势带来了三大悬念。

龙 江
青岛楼市这几年有一个奇特现象，那就是总以某一地块高昂的土地拍卖价来衡量该地区楼盘未来的市场价格。在楼市火爆的前几年，此种简单的推理在市场中屡屡得到了验证。比如前两年当人们对浮山后湖光山色5000—6000多元的“高房价”存在巨大疑问的时候，浮山后劲松三路的一块土地楼面地价每平方米拍到了近三千元，于是，一、二级市场也就逐渐接受了浮山后的“高房价”，认同了“高房价”的市场化。

本月中旬刚刚结束的土地拍卖会上，市南区银川西路以西地段所拍出的一高一低两个楼面地价，却对青岛楼市今后的房价走势带来了三大悬念。

悬念之一：银川西路以西板块房价走势扑朔迷离

这次土地拍卖是实施新政以来青岛市第一次土地拍卖会，其中市南区银川西路以西的三块热门土地引起了岛城房地产界极大的关注，大家都在观望着新政之后青岛首次土地拍卖的楼面地价将会出现什么变化。竟拍的结果颇有戏剧性，当该地区A块土地楼面地价以每平米5120元的高价成交之后，而相邻的C地块却以2900元底价成交，虽然楼盘的容积率、地势优越性以及建筑形式有所不同，但两块土地楼面地价竟相差2200多元，令到会的房地产业内人士大跌眼镜，大呼“没想到”!

位于青岛市东部新城区的福州路以东、银川西路以西、宁夏路以北这片地区的楼盘基本上都是90年代以来所建的新楼盘，属于新型商品房居住区。到了2000年以后，该地区诞生了像天福苑、亚星山庄、城市生活家等几个中高档楼盘，使该地区的房价上升到了青岛市中高档水平，二手房成交和租赁市场相对活跃。而这次C地块每平方米2900元的楼面地价，不仅仅对该地区的二手房市场和即将入市新盘的价格产生了很大的冲击。业内人士倒想看看这每平方米5120元如何对应每平方米2900元，在目前这种调整周期内高价盘如何生存。

悬念之二：浮山后板块的房价将面临严重市场考验

浮山后板块的房价是近年来岛城楼市中涨幅最大的板块之一，已成为青岛市中档居住区。二手房市场的价格也从当年的一千多块钱上涨到现在的五六千块钱，而当年以高价入市的湖光山色楼盘也因为青岛整体房价和浮山后板块二手房价格的大幅上扬才得以摆脱高房价所带来的销售困境。

浮山后板块在未来三至五年的时间里即将入市的楼盘，都是一些几十万平方米以上的大盘或超级大盘，市场供应量将达到几百万平方米之巨。而这次浮山前面的市南区银川西路以西的优良地段楼面地价仅拍出了每平方米2900元，这一具有参考价值的楼面地价将对浮山后板块那些即将入市的大盘和超级大盘的房价产生巨大的冲击，使原本就竞争激烈的浮山后大盘雪上加霜。有人形象地说：浮山后板块的楼盘将在岛城楼市中提前上演肉搏战。

悬念之三：青岛中部和北部地区也将受到牵连

虽说浮山后可能会成为重灾区，但其相邻的高科园、即将开发的四方东部新区、李沧区东部中央居住区等区域内的楼盘也不能幸免。高科园地区尚有大片的土地有待于开发，如果浮山后的大盘们提前上演肉搏战，就等于吹响了与其相邻的高科园地区楼盘竞争的冲锋号。

紧邻308国道的四方东部新区是四方区今后几年开发的重点地区，如果浮山后板块房价不能坚挺的话，那么该地区楼盘的房价也存在着巨大变数；受影响最大的就属李沧东部的CLD地区了。该地区楼盘未来的购房者主要来自市南、市北、高科园、四方和李沧等地区。如果浮山后、高科园、四方东部新区的房价出现变化将吸引大批的青岛市民置业安家，那么，有着青岛楼市“巨无霸”称谓的李沧东部CLD区域，其楼盘开发速度、开发量和销售价格都将大打折扣。

这就是新一轮土地拍卖的结果：同在银川西路的两块地，却分别拍出了每平方米5120元和2900元的楼面地价，这给青岛楼市今后几年的房价带来了无数的悬念。

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