房价已经超过居民承受力 低收入者是真的买不起

2004年,全国住宅均价增长15.8%,引起了社会的广泛关注。“居民买不起房”成为一种忧虑，其中比较典型的一种说法是房价收入比太高，超出居民承受能力。

但是一个简单的分析可以说明，自1998年至2004年，住宅均价合计增长43%，而居民可支配收入增长了72%。就是说，目前全国房价收入比例明显低于1998年的水平。从7年的时间跨度看，住宅均价增长是居民可支配收入增长的0.6倍,是存款余额增长的0.3倍。由此可见，虽然这7年内中国是全球城市化最快的国家，但居民购买能力的增长仍然远高于住宅均价的增长。

那为什么1998年的时候反而没有这么多人抱怨房价过高？一个值得关注的因素是人口流动。如果按户籍人口来计算，中国是世界上住房自有率最高的国家之一，由此可见，城市原住人口的基本住房需求，此前已经初步解决，突出的是新增人口的居住问题。

中国经济目前的对外贸易依存度很高，而核心技术能力比发达国家有很大差距。因此中国主要的生产部门是劳动密集型的加工行业，主要的经济增长点在沿海地区。这必然使得人口向沿海大城市大规模迁徙。但是城市基础建设、土地供应是一个逐步启动的过程，因此在一段时间内会出现人多地少的局面。

此外，城市新增常住人口主要是青壮年。最初时，他们大多处于未婚状态，对居住面积的要求较低，就业机会是他们关注的首要问题。但经过几年的积累，越来越多的新增人口进入婚姻、生育期，希望拥有自己的住宅。

房屋是一种特殊的商品，它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可以成为投资活力的载体。当其稀缺性上升的时候，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突就会变得尖锐起来。低收入阶层的需要更为迫切，但是在价格竞争中却处于弱势地位，他们的居住问题亟待解决。

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