青岛的声音：稳定房价是一条“主线”

4月20日，青岛市房地产价格调控座谈会强调，要从落实科学发展观与构建和谐社会的高度，加大宏观调控力度，切实稳定住房价格。对于此次出台的有关规定，不少业内人士认为——稳定房价是一条“主线”

去年以来，从中央到地方都出台了一系列让房地产价格降温的政策和措施。今年，控制房地产价格上涨过快更是被列入政府工作报告，随之而来的是央行提高房贷利率和首付比例，财政部酝酿出台的房地产税进一步加大了炒房成本。

随后，各地政府相关部门纷纷出台措施稳定房价，遏制炒房。一时间，房地产价格成了街头巷尾的热门话题。

其实，冷静地思考一下，“打压房价”、“房价要大跌”、“楼市要崩盘”的说法缺乏基本的支撑。一位业内人士对记者说：“政府要调控的是‘房价上涨过快’，而非打压房价，因此，稳定房价是主流声音”。

同时，他说：“其实，只要我们每个人理智的分析一下就明白，房地产市场不能出现大的波动，无论是对整个国民经济发展、社会的稳定，还是具体到老百姓的生活。房价大跌甚至崩盘是要有人跳楼的，在这方面国内外都有惨痛的教训。”

市场经济条件下，两只手都应该发挥其应有的作用。房地产行业出现了“发展过快”的问题时，就需要宏观调控这只手出面进行适当的“调控”。可以借用中国房地产业协会秘书长顾云昌的一句话，那就是“房价慢慢涨，楼市年年旺”。

青岛的声音：稳定房价，遏制炒房

近日，青岛市政府办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（以下简称《通知》），明确采取了几项具体措施，以切实稳定住房价格，调整住房供应结构。

《通知》要求，控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解住房供求矛盾。严格执行国家信贷政策，对同一借款人申请第二套个人住房贷款的，提高首付款比例。对同一借款人申请第三套及以上个人住房贷款的，大幅度提高首付款比例，实行贷款利率上浮，并予以严格控制。购买商品房1年内转让，未还清贷款的，金融部门将不予办理“转按揭”手续。购买2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年内转让的，征收转让净收益所得税。严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，打击炒买炒卖商品房行为。

加强市场监管是关键

不过，对《通知》规定的政策能否真正在市场中发挥威力，部分业内人士表示了自己的担心。市场具有寻找政策缝隙的本能，在房地产市场实际的交易中，也存在很多规避“政策”的手法，因此，有关部门必须加强市场监管才能真正促使这些政策落实到实处。

《通知》规定，购买商品房1年内转让，未还清贷款的，金融部门将不予办理“转按揭”手续。从某种程度上讲，银行全面推出的转按揭业务，已经成为投资者一条快速的“变现”通道。转按揭业务在整个炒楼运动中的助推作用，已成为业内共识。

其原因在于，在投资者办理转按揭程序中，只要能通过贷款银行的审批，借款人就可以在房产转让的同时转让自己的贷款，即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人，因此，这不仅方便了借款人的房产转让，也降低了其房产转让的成本，从而为炒楼提供了操作空间。

因此不少人认为，这项政策会使得那些靠银行借贷筹措短期资金、没有实力的炒房者的投机途径基本上断绝，这是非常严厉的政策。业界持此种观点人不在少数。

市场在寻找缝隙？

然而，楼市中的反应却与此论断尚有偏差。截至目前，中介市场并没有出现明显的反常现象。惟一可以得到肯定的是，该政策的出台，对所有牵涉贷款（抵押）的房屋交易设置了比以前高得多的时间成本。那么对于实际炒家的影响又在何处？在记者所走访的多处房地产中介中，绝大多数对此表示并无忧虑。

理由在于，新政策下仍有空子可“钻”。假如以70万元的房屋计算，上家买进时首付三成，贷款50万元。这次以100万元卖出，下家要支付三成首付，即30万元，那么上家就可以拿这30万元的首付款去还贷。而这中间的一点点“差价”亦可以由“垫资”公司来完成，即二手房的卖方可与一些贷款公司签订经公证的协议，然后由该公司垫资提前还贷，在二手房交易完成后再还给公司；贷款公司一般收取垫资额2％－3％的手续费。包括房地产中介也有可能来代办这一“业务”。由此，对炒家产生的经济压力就十分有限。

同时，《通知》规定，购买2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年内转让的，征收转让净收益所得税。但是，在房屋买卖实际操作中，很可能被转移到下家，或者买卖双方私下协商达成“利益同盟”：以成交价交易，以低于成交价的数据申报。比如张某以80万元购进一套房子，现在以100万元卖出，但他申报时的报价很可能还是80万元。

针对这一现象，监管部门如何查处并进行有力的打击将是问题的关键所在。而业内人士的普遍估计是，如果各相关部门保持一致，将相关的调控政策坚持到底的话，其对市场的影响，应该不久即会显现。

“国八条”：稳定房价，问责到人
 
4月4日，新华社发表的一篇题为《加强宏观调控，稳定住房价格》评论员文章说：住房价格上涨过快，虽然是局部性和结构性问题，但如果不及时加以控制，有可能演变为全局性问题，将会影响整个国民经济的健康运行。

自3月底以来，业内一直盛传国务院办公厅下发了一份关于切实

稳定住房价格的通知。新华社评论员文章的政策导向相当明确，因而被视为传闻的一种佐证。

几天之后，《京华时报》、《北京晨报》等几家媒体透露了国办通知提出的八条意见：“一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济运行和社会发展的地区要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济适用住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。”

对一些地方政府来说，最具震慑力的一条也许是，由于“部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会发展”，因此，“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。”

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