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房市主角 中档住宅担纲

　　[提要]房市主角中档住宅担纲2003年，新年伊始，北京高价房高档房聚集区——东部CBD周围开工建设的项目，相继传出大幅度的跳水降阶的消息。几个项目的降价能否带动房地产市场价格走势，目前还难以定论，但其传递出的信息却令业内敏感人士察觉到，在房地产市场进一步成熟、行业利润趋向平均化的今天，一向以高利润走红的高档住宅的开发建设前景将难以维持当红局面。取而代之，中档住宅则以市场潜力大、利润率较为稳定的实力派特征重压舞台。通常认为，中档住宅是介于豪宅与廉价住宅之间，以中层收入以及上延到一部分上层收入的消费者为目标客户的住宅类群。在我
房市主角 中档住宅担纲 2003年，新年伊始，北京高价房高档房聚集区——东部CBD周围开工建设的项目，相继传出大幅度的跳水降阶的消息。几个项目的降价能否带动房地产市场价格走势，目前还难以定论，但其传递出的信息却令业内敏感人士察觉到，在房地产市场进一步成熟、行业利润趋向平均化的今天，一向以高利润走红的高档住宅的开发建设前景将难以维持当红局面。取而代之，中档住宅则以市场潜力大、利润率较为稳定的实力派特征重压舞台。 通常认为，中档住宅是介于豪宅与廉价住宅之间，以中层收入以及上延到一部分上层收入的消费者为目标客户的住宅类群。在我国住宅产业近十年的发展过程中，相比于起起落落的别墅、公寓等高档住宅产品，中档住宅的市场走势一直都处于稳定的状态。前不久，有业内人士指出，针对中国目前消费群体的构成、消费能力和消费环境的客观实际，中档住宅在较长的时期内，都将起到住宅市场中流砥柱的作用，尤其是在近几年内，其主角地位将进一步显现。 消费者主流将由中层收入群体构成 近年来，从我国住宅市场的消费群体主要构成来看，消费主力已从金字塔尖渐渐移向塔的中间部位。在房地产市场现有条件下，处于塔顶的高收入群体的住房需求在量的方面，已得到了一定的满足。而处于塔中的中层收入群体则蓄积了充足的消费力量，将成为房地产市场令人正视的中坚力量。 同时，据有关资料显示，目前我国对总体消费影响较大的高收入家庭消费较低甚至呈下降趋势，这主要是因为其基本生活消费大部分都得到了满足，所谓“富人低消费”的现象日益突出。而中层收入的消费层正处于结构升级的积蓄准备期。根据有关统计数据，我国年收入在6万元至10万元的家庭有51％的表示，愿意增加教育、家用电器、住房消费，以及增加旅游预期消费。而国家在拉动消费需求以促进经济这一链条上，要形成良性发展，重点就在于拉动中层收入阶层在住房、汽车、子女教育等大宗消费方面的需求。 另外，万科集团董事长王石曾在一次论坛中提出，住宅市场的主流消费群体将是不享有政治、经济、文化特权的白领、蓝领、自由职业者、中小工商业主，并成为住宅行业的七大发展趋势之一。 可见，住宅消费将是中层收入家庭下一步的主打消费内容。显而易见，中层收入家庭的住宅消费也必将以中档住宅为主。市场需求最终将引导供给的方向，市场对中档住宅的需求将是保持其走势高扬的基础力量。 商品房结构性供求矛盾推动中档住宅走势 商品房结构性供求矛盾是指在住宅市场上，住宅产品供给在高、中、低等种类构成上与需求存在一定的交错，致使市场供求出现结构性的不协调。 目前，这种商品房结构性供求矛盾在我国部分城市比较突出。根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5％-10％之间，而目前我国房地产市场中的主要供给仍然是中高档商品住房，其中高档商品房占15％左右。这主要是因为，房地产市场缺乏宏观的调控，不少城市以盈利为目的经营土地，以地生财，减少甚至取消了经济适用房，而房地产开发商为了追求高额利润，不愿意开发经济适用房和普通的中低档商品房。从我国的实际需求来看，我国大多数住房消费者的收入水平不高，购房能力有限，即有效购买力尚处于中档层次，因此市场需求的主要是价格适中的普通商品住房和经济适用住房等中档住宅。 供求结构矛盾造成结果就是：在高档商品房不断积压、空置面积持续增加的同时，中档住宅以及经济适用房则出现连夜排队购买的现象。据有关调查显示，在部分城市，中档住宅及经济适用房的供求比例已达到了1：8。尤其是在北京、上海、广州、南京、杭州等大城市，空置房有80％左右为高档商品房，而经济适用房和中低档住房则处于明显的供不应求状态。 随着高档房市场供给量的快速增加及高档房需求的稳定，这种结构性供求矛盾将进一步明显，高档房饱合趋势已然起步。如果说高空置率是高档房市场饱合的第一信号的话，随之而来的第二信号就是市场销售周转过程的减速。这两个信号不仅意味着高档房品质要求高、成本高、资金周转时间长、风险高，更标志着高档房整体利润空间的均衡下调。 在此情况下，房地产商必然将重新定位市场利润主体。业内有关人士指出，未来20到30年间，我国房地产市场将保持稳定的持续发展态势，其中将由实力雄厚开发商推出的较大型楼盘为主，小型楼盘占绝大多数份额的局面将迅速改变，而这些大型楼盘将凸现规模化优势，市场将更偏重于价低质高的住宅产品。可以预见，有效需求潜力巨大的中档住宅市场则以项目难度、成本适中以及资金运作较快、风险不大等优势，将再度重吸眼球而走势高扬。 政策性调整，重笔落于中档住宅 当前，结构失衡而总量不足的情况，对我国房地产市场的良性发展构成了一定影响。对于从深层次看，主要是宏观调控政策还没有完全到位，房地产市场中无论是供给结构还是需求结构都没有得到有效的协调。为此，在我国有关政策的调整下，房地产市场在住宅供给上将沿着这样两个方向进行： 在对高档住宅项目开发建设的宏观调控上，国家有关部门将表现出较为明显的约束态度。在2003年全国住宅与房地产工作会议上，刘志峰副部长在工作报告中明确提出，当前部分开发企业因缺乏宏观的协调，为追求高额利润，盲目上大户型、高层、高档项目，超越居民支付能力，造成大户型、高档公寓严重积压。特别是个别地区背离国情建设“豪宅”，一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩，单栋住宅标价上千万元，甚至近亿元。尽管这些是市场行为，但已造成部分地区住房供求结构失衡，空置量增加，严重背离中国国情，浪费土地资源，影响可持续发展战略的实施，对此必须严格禁止。具体是对商品房空置总量较大，空置比例增长过快的城市，要严格控制新批项目用地。 而在对中档住宅项目的调控上，则表现出积极的扶持态度。2002、2003年的全国住宅与房地产工作会议都指出，近一阶段全国住宅与房地产市场，要以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。主要是在编制和审批城市总体规划方案时，应适当增加中低收入家庭住房建设用地的供应比例。同时要加快经济适用住房建设，尤其是在那些对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应。使住房供应结构能够适应居民需求结构，切实解决供求结构失衡问题。这表明在今后的土地审批和城市规划中，适合中层收入群体的中档住宅将得到一定的优势。 同时在需求方面，住宅需求被我国列为拉动内需的主力之一。而要有效刺激住宅需求，就必须壮大“中收入阶层”群体，调动其消费积极性。据有关部门透露，今后，我国将通过加快城市化进程和大力发展第二产业等发展战略，造就大批中等收入阶层，这既是提高人民生活水平的措施之一，反过来又能促进消费进一步拉动经济增长，其中就包括住宅等产业的发展。 另据有关人士预测，2003年，以北京、上海等为中心的几大房市板块，以及中西部的西安等地区，中低档住宅市场会出现明显的持续上扬，而高档住宅市场将可能有所下降。
责任编辑/qd001
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