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我国住宅业发展亟待解决的问题

　　[提要]我国住宅业发展亟待解决的问题住宅分配货币化、市场化是实现社会资源优化配置的一种好方法，是人类制度建设的一种创新。但是，市场不是万能的，市场机制的种种缺陷，如外部效应、分配不公、信息不对称等，则为政府干预住宅市场奠定了基础。那么，政府在住宅市场化进程当中应当充当什么角色呢?发达市场经济国家英国和美国采取多种财税政策保障普通民众和中底收入者的利益。但相比之下，我国的住房制度改革虽在“私有化”方面遥遥领先，政府却没有履行好自己作为制度变革主导者和制度创新供给者的职责。众所周知，土地是一切经济活动的载体。对于中国这个人多地
我国住宅业发展亟待解决的问题 住宅分配货币化、市场化是实现社会资源优化配置的一种好方法，是人类制度建设的一种创新。但是，市场不是万能的，市场机制的种种缺陷，如外部效应、分配不公、信息不对称等，则为政府干预住宅市场奠定了基础。那么，政府在住宅市场化进程当中应当充当什么角色呢?发达市场经济国家英国和美国采取多种财税政策保障普通民众和中底收入者的利益。但相比之下，我国的住房制度改革虽在“私有化”方面遥遥领先，政府却没有履行好自己作为制度变革主导者和制度创新供给者的职责。 众所周知，土地是一切经济活动的载体。对于中国这个人多地少，又正处在城市化初级阶段的国家来说，合理地、有效地利用有限的土地资源是住宅业和整个国民经济持续发展的关键。如果政府不积极地干预土地市场，控制土地出让的规模、条件、时序和位置，规范土地交易，对出让土地的面积、块数、用途分类、基准价格和拆迁补偿费用明码标价，并以招标、拍卖等多种公开交易方式进行，就很难有效抑制土地交易中的投机行为和住房价格不合理的上扬，畸高的价格无疑是普通居民进入住宅市场的一道屏障。在任何市场经济国家，住宅市场都是一级市场(新房的买卖)与二级市场(二手房交换)、售房与租房市场的高度统一。完善的市场结构、多样的交换方式才能满足消费者多样化的住房需求。如果政府不积极地通过完善住宅产权制度、中介服务体系，培育房屋租赁市场、二手房市场，许多刚刚参加工作、个人金融资产积累不足的年轻人及城市化过程中涌现的流动人口，仅靠其微薄的收入或住房补贴，就很难租到称心的住房，其结果只能是“老人老办法，新人无办法”。 税收是政府干预住宅市场的重要手段。在我国较高的税费却成了居民购房的额外负担。目前，居民购买一套商品房，除支付房价款外，明码标价的税费也是一笔不小的支出。购买一套80平方米、价格15万元的住房，各种交易税费就在10600元左右，占房价款的7％。 政府不让税、不让费，常使银行的降息政策陷入孤掌难鸣的窘境。 更值得关注的是，在住宅市场化进程中，总有一些低收入人群无法按照等价交换的原则在市场上租房或买房。特别是近几年，国有企业不景气、亏损、倒闭、破产，造成大批职工失业、下岗，生活难以为继，沦为城市的新的贫困人口。为解决贫困人口的住宅问题，1999年政府出台了廉租房政策，对城镇最低收入家庭提供底租金住房或住房补贴。这种制度安排将贫困人口的住房问题归入政府职责，融入社会福利，是保障每个公民在住宅市场化进程中都有良好居所的重要举措。但是，在具体的实施中，廉租房没有固定的资金来源，许多城市用住房公积金增值收益发放租金补贴，用私人资金为政府公共福利目标服务，这一方面侵害了私人利益，另一方面也削弱了政府的职能和公共资源配置的效率。 综上所述，在住宅市场化的过程中，政府不是要退出，而是还有许多事情要做。政府作为制度变革的主导者和制度创新的供给者，应积极地通过立法、监督、管理及公共资源的配置，弥补和修正市场机制的不足和缺陷，具体包括：从分配制度入手，调整公共支出结构，保障特困群体住宅供给及基本生活需求；加快住宅产业化建设，改变住宅建设“高速度、高投入、低质量、低效益”的粗放增长方式，为百姓提供更多的“放心房”；制定更协调的土地政策、税收政策和信贷政策，促进住宅市场的发展，以满足不同收入群体的住房需求，带动住宅产业步入投入—产出的良性循环，从而带动整个国民经济的持续稳定增长和居民生活水平的不断提高。 （建筑时报）
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